Real estate-ul romanesc, in deriva: chiriile si terenurile, tot mai ieftine

" Nu mai exista interes pentru terenuri foarte mari, pentru ca dezvoltatorii si-au dat seama care este riscul in a dezvolta in acelasi loc, odata, multe locuinte. Anumiti detinatori de terenuri trebuie sa accepte ca vor vinde la o valoare mai mica decat cea pe care au platit-o", a declarat Ruxandra Cleciu, managing partner Neocasa, intr-un interviu acordat Bloombiz. In opinia ex-presedintelui ARAI, in momentul de fata, pentru clasicul bloc de 8 etaje, pretul de constructie la categoria de calitate medie, este in jurul sumei de 500 euro. " Daca in primvara anului trecut, era imposibil sa gasesti o garsoniera sub 300-350 euro/luna,  acum constatam ca putem inchiria garsoniere si cu 200-250 euro/luna. Probabil ca aceasta piata a chiriilor va ramane la acest nivel si anul acesta si anul viitor", a mai spus Ruxandra Cleciu.

Ce se va intampla cu locuintele vechi, odata cu aparitia "Prima Casa". Preturile cerute au crescut fara o explicatie normala. Vor scadea preturile acestor case din nou?

Ruxandra Cleciu:  Noi, agentii imobiliari nu sustinem aceasta crestere. Orice crestere care se face legata de un element speculativ nu este sanatoasa si avem un trecut care spune multe. 

Este adevarat ca proprietarii apartamentelor vechi, daca nu au crescut pretul, cel putin nu mai au disponibilitate de negociere.

Acest program "Prima Casa", asa cum a fost el initiat si lansat, a stimulat, in general, piata apartamentelor vechi.

--------------------

CONSTANTIN RUDNITCHI iti recomanda 3idei.ro

--------------------

Monica Boerescu (director general Active Capital Consulting):  Mai cu seama ca, in prezent,  sunt destul de putine ansambluri rezidentiale noi finalizate, iar oamenii vor sa beneficieze cat mai repede de acest program.

Credeti ca acei care vor sa isi cumpere o casa prin acest program ar trebui sa mai astepte pana trece aceasta "noua crestere" a pretului ?

R.C.:  Eu nu cred ca se fac tranzactii la preturile umflate.  Eu cred ca acestea se fac la preturile care au ajuns la stabilizare acum doua luni.

M.B.: Pe de alta parte, vis-a-vis de nivelul pretului de tranzactionare, exista banci care au impuse limite maxime, in oferta dedicata programului "Prima Casa".

La BCR, banca cu cel mai mare plafon de creditare, exista o limitare a pretului tranzactiei, pana la 100.000 de euro, in cazul in care vanzatorul este o persoana juridica.

R.C.: Oricum, bancile au devenit mult mai atente, prin evaluatorii proprii. Degeaba o sa vrea proprietarul 80.000 euro pe o locuinta pe care cerea acum doua luni 60.000 euro.

Daca nu ati avea o casa si ati putea sa cumparati una, insa  doar prin acest program "Prima Casa", ati cumpara una veche sau ati mai astepta pana v-ati permite una noua?

R.C.: Eu cred ca in momentul de fata, dezvoltatorii au venit cu niste idei care sa permita, chiar si in conjunctura actuala, achizitia unei proprietati ceva mai scumpe, in sensul ca permit niste rate la dezvoltatori pentru diferenta de suma.

Pe de alta parte, cei care erau in cautarea unei case, cand au pornit la drum, n-au pornit cu buzunarele goale. Trebuie sa ai totusi un avans si avansul cel mai des intalnit era 25%.

Eu intotdeauna am sustinut o cladire noua. Sub nicio forma nu se poate compara cu una veche. Evident, daca nu ai posibilitatea sa accesezi, te multumesti si cu o locuinta veche.  Insa, trendul ar trebui sa fie spre locuintele noi.

M.B.:  Aici trebuie sa se intalneasca posibilitatile financiare ale clientului cu dorinta acestuia si cu oferta din piata. Exista situatii de familii tinere, care ar prefera sa plateasca o rata, in locul chiriei. Sunt tineri care au o locuinta de serviciu care si-ar dori sa devina proprietari.

Criza a generat somaj, iar deprecierea cursului a diminuat puterea de cumparare. Ce se va intampla cu chiriile pana la sfarsitul anului?

R.C.: Daca e sa ne referim la Bucuresti, s-a constatat o scadere. Daca in primvara anului trecut, era imposibil sa gasesti o garsoniera sub 300-350 euro/luna,  acum constatam ca putem inchiria garsoniere si cu 200-250 euro/luna.

Probabil ca aceasta piata a chiriilor va ramane la acest nivel si anul acesta si anul viitor.

Cum apreciati dezvoltatorii care au investit pana acum in Romania? Sunt ei din cei de prima mana sau doar niste speculatori?

R.C.: As spune ca sunt de toate felurile. In general, speculatiile cele mai mari s-au facut cu terenuri si mai putin la nivelul dezvoltatorului.

Terenurile au intrat intr-o morisca de speculanti, s-au atins niste coeficienti urbanistici incredibili, dezvoltatorii au inghitit galusca si au cumparat la un pret foarte mare.

Cei care au cumparat terenurile in 2007-2008 si au prins si preturile de constructie de atunci, care au fost de varf de piata, ca sa nu mai vorbim si de schimbarea conditiilor de finantare, acestia chiar au dificultati in a scadea sub un anumit plafon de preturi.

Speculatiile cele mai mari s-au facut pe terenuri. N-o sa se mai intample astfel de speculatii, cel putin in viitorul imediat apropiat si anumiti detinatori de terenuri trebuie sa accepte ca vor vinde la o valoare mai mica decat cea pe care au platit-o.

Revenind la intrebare, au existat dezvoltatori mai profesionisti sau mai putin profesionisti si acest lucru se reflecta in produsul pe care l-au realizat. Proiectele care, in momentul de fata, inca se mai vand, sunt ale dezvoltatorilor profesionisti, care au construit un produs vandabil.

Cei care au ales zone proaste, la marginea orasului si s-au gandit ca doua proiecte de 2000 de locuinte, unul langa altul, vor fi de succes s-au inselat. Acesti  dezvoltatori nu sunt profesionisit si vor fi rasplatiti printr-o mare pierdere.

Daca ar fi sa facem o proportie, mai multi sunt cei profesionisti.  Exista si dezvoltatori romani foarte buni.

M.B.:  As vrea sa va mai adaug un criteriu, dupa care recunoasteti daca dezvoltatorul este sau nu profesionist. Ma refer la criteriul finantarii. In cazul in care un dezvoltator a apelat la o finantare de la banca, este clar ca totul a fost sub supravegherea foarte atenta a bancii.

Ce se va intampla cu preturile la terenuri, in 2010?

R.C.: In primul rand, trebuie sa se stabilizeze preturile celorlalte segmente. Va trebui sa se stabilizeze piata rezidentiala, ca cel care va achizitiona terenul respectiv sa stie la ce pret ar putea vinde in acea zona.  Preturile la terenuri se vor aseza ultimele.

In general, scaderile fata de 2008 pot fi intre 20 % si 80 %, in functie de zona. Chiar si pe centru au existat scaderi de 50%. Nu mai exista interes pentru terenuri foarte mari, pentru ca dezvoltatorii si-au dat seama care este riscul in a dezvolta in acelasi loc, odata, multe locuinte.

Preturile la materialele de constructii au scazut foarte mult.  La fel si pretul mainii de lucru. Cat costa, astazi, un metru patrat construit?

R.C.: In momentul de fata, pentru clasicul bloc de 8 etaje, cu care noi suntem obisnuiti, pretul de constructie s-ar incadra, pentru o calitate medie, in jurul sumei de 500 euro.

Marile orașe europene, într-o criză a locuirii. ”Clujul rămâne doar al bogaților și al turiștilor”

Oameni din întreaga Uniune Europeană se confruntă cu o criză a locuirii fără precedent, agravată de inflație, sărăcie energetică și risc de excluziune socială. Un raport de la vârful...

Prețul piperat al unei chirii într-un apartament ”de lux” cu terasa năpădită de buruieni. Ofertă ”à la Cluj”

Un apartament din Cluj, scos la închiriat în categoria ”lux”, este promovat de proprietari în ciuda unor aspecte ce denotă neglijență crasă. O agenție a postat un anunț cu un...