Interviurile Business24.ro
HOT TOPICS

Raport special: piata imobiliara - unde si la ce pret mai poti cumpara

Raport special: piata imobiliara - unde si la ce pret mai poti cumpara
Cea mai ampla analiza asupra pietei imobiliare din Bucuresti. Un amplu material pe tema oportunitatilor de pe piata imobiliara bucuresteana oferit de BloomBiz.ro si Revista Bilant.Vremea marilor tunuri si tepe imobiliare a trecut. Investitiile in acest sector, in pofida a ceea ce se crede, au fost afaceri destul de riscante, iar pe unele segmente continua sa fie cu grad de risc apropiat plasamentului pe Bursa.


Pentru un investitor care isi poate permite sa-si asume riscuri, plasamentul ideal, recomandat de majoritatatea consultantilor de proprietate, este cel in terenuri arabile din apropierea zonelor urbane, in spatii industriale sau birouri.


Un exemplu care confirma faptul ca riscul de a pierde este o realitate inca prezenta pe piata imobiliara il reprezinta situatia creata pe piata bucuresteana de hotararea din octombrie a Consiliului General al Capitalei de a scoate din intravilan padurea Baneasa.


Interdictia de a construi in zona a facut neinteresanta oferta de terenuri, provocandu-le pierderi celor care au cumparat in ideea de a vinde sau construi, dar a scumpit, in schimb, oferta de case, aducand beneficii nesperate proprietarilor de locuinte.De regula, insa, segmentul rezidential este relativ sigur ca plasament, iar castigurile fabuloase sunt, astazi, doar niste povesti relatate de catre unii agenti imobiliari clientilor sai.


Tavalugul preturilor la locuintele de lux nu se va opri foarte curand.


Spre deosebire de plasamentele in terenuri arabile, investitiile in case nu sunt la fel de promitatoare. O exceptie o constituie locuintele de lux. Pronosticurile optimiste crediteaza acest segment cu cresteri de preturi pana aproape de dublarea acestora. Pretul locuintelor de lux din Bucuresti este mai mic chiar si daca ne comparam cu capitalele unor tari mai sarace decat Romania.


La Kiev, spre exemplu, apartamentele de lux sunt mai scumpe decat la Bucuresti. La Sofia, Budapesta, Praga, Varsovia, preturile sunt cu mult peste cele din Bucuresti. "Cred ca o privire spre evolutia pietelor din Cehia, Ungaria sau Polonia este extrem de relevanta pentru parcursul pe care urmeaza sa-l aiba piata autohtona", spune Mihnea Serbanescu.


Exista sanse ca piata bucuresteana sa repete scenariul celor din Praga, Budapesta sau Varsovia. Varsovia a fost un oras distrus aproape in intregime in timpul razboiului, iar asta zi este aproape lipsit de cladiri reprezentative din punct de vedere arhitectural. Praga si Budapesta, in schimb, sunt doua orase superbe, adevarate bijuterii turistice. In aceste capitale, cele mai scumpe apartamente sunt cele aflate in vechile imobile renovate si modernizate.


Si Bucurestiul abunda in cladiri vechi si frumoase, insa lipsa de ingrijire pentru acest patrimoniu a dus la deteriorarea profunda a cladirilor cu personalitate, devenite nesigure pentru locuire. La acestea, se adauga problemele de natura juridica. Asa se explica de ce, astazi, majoritatea imobilelor de lux din Capitala sunt cladiri construite dupa 1990.


Daca in cazul vilelor situatia s-a remediat in ultimii ani, nu se poate spune acelasi lucru despre blocurile construite in perioada interbelica. Apartamentele din cladirile amplasate pe bulevardul Magheru sau in jurul Salii Palatului sunt superbe, la fel si arhitectura fatadelor, insa gradul de risc seismic inalt anuleaza orice confort. Locuintele din aceste cladiri reprezinta un succes de piata in Praga sau Budapesta, cu preturi de pana la 3.000 euro/mp.


"Nu vedem vreun motiv serios pentru care preturile ar trebui sa nu mai creasca in urma torii ani. Preturile la imobilele de lux din Bucuresti pleaca de la un nivel inferior celor din capitalele est-europene. Veniturile populatiei vor creste cu siguranta in urma torii ani, de ce ar scadea preturile?" se intreaba Mihnea Serbanescu.


Cred ca preturile la locuintele de lux vor creste intr-un ritm alert, raportat la veniturile romanilor. Evolutia preturilor va fi diferita insa in functie de segmentul de piata. Cu alte cuvinte, preturile la unele locuinte au atins deja nivelul maxim, la altele abia isi iau avant.


Atuurile unei zone bune


Practic, valoarea unui apartament este data de locatia in care se afla. Ce face insa ca o zona sa fie mai buna decat alta? In primul rand, distanta fata de centrul orasului. Alte criterii sunt vecinatatile si apropierea de o zona verde. Totodata, nu mai putin importanta este privelistea care se zareste pe geam.


Toate aceste criterii explica de ce zone precum Aviatorilor sau Primaverii, desi nu sunt ultracentrale, sunt considerate de lux si de ce cartiere ultracentrale, cum sunt Calea Mosilor Veche sau Lipscani, aflate in buricul targului, se afla totusi intr-o faza acuta de degradare. Factorul emotional este uneori mai important decat cel rational.


Un amanunt putin important in tranzactiile cu locuinte medii sau ieftine, precum adresa, are de multe ori o influenta capitala in cazul locuintelor de lux. Din dorinta de afirmare sau de recunoastere a statutului social, devine mai important pentru un investitor sa aiba adresa pe bulevardul Primaverii sau Kiseleff, decat in aceeasi zona, dar pe o strada laterala.


Alteori, un pret exagerat de mare este platit pe niste criterii de anticipare a cresterii. Investitorii accepta sa plateasca sume mari in sperant a ca spirala preturilor nu se va opri o data cu finalizarea propriei tranzactii. De altfel, potrivit lui Mihnea Serbanescu, achizitionarea unui bun de lux nu se face pe baza criteriului pret. In oras, noile apartamente construite sunt contractate foarte rapid; pretul, oricat de mare ar fi, este considerat rezonabil.


Cu toate acestea nu putem spune ca Bucurestiul abunda in proiecte noi. Mihnea Serbanescu explica acest fapt prin preturile mari sau raritatea terenurilor (in zonele solicitate preturile ajung la 1.500 euro/mp) si birocratia legata de obtinerea autorizatiei de construire. Mai mult de 50% din afacerile cu imobile de lux au scop speculativ fie in vederea obtinerii unui venit fix, fie pentru revanzare. Restul reprezinta achizitii facute cu scop de satisfacere a unei nevoi de locuire.


Analistul Mihnea Serbanescu sustine ca tendinta urma torilor ani va fi A- pe segmentul mediu spre lux si lux A- cea de crestere a ponderii locuirii, in dauna operatiunilor speculative. Sunt doua explicatii care justifica aceasta estimare. In primul rand, cresterea ca pondere a clasei de mijloc va produce un adevarat exod al acesteia dinspre locuintele din blocurile ceausiste spre cele realizate la standarde occidentale.


Pe de alta parte, dezinteresul speculatorilor pentru acest tip de plasament va scadea o data cu reducerea rentabilitatii asigurate de aceste proprietati. Fenomenul se va manifesta prin cresterea preturilor de vanzare si scaderea chiriilor.Astazi, plasamentele imobiliare asigura, inca, o rentabilitate destul de mare - de peste 10%. Totusi, acestea sunt mai mici fata de acum doi-trei ani, cand investitiile imobiliare asigurau un profit de peste 20% pe an.


A"In scurt timp, vom ajunge la un nivel de rentabilitate de sub 10%, similar cu cel din Ungaria sau Cehia (8%)A", precizeaza Serbanescu. In tari din vestul Europei (Austria, Germania, Franta), din plasamentele in imobiliare se obtin profituri intre 4% si 6%. A"Dupa 1995, capitalul strain a lucrat bine in Romania, dar pe tacute. «Cumparat, reamenajat, revandut» era sloganul speculatorilor din acea vreme, profiturile realizate ridicandu-se la 27%-32% pe anA", sustine Artur Silvestri, directorul SGA Romania.


Totodata, Artur Silvestri leaga recentele evolutii de pe piata romaneasca de situatia din lume. In Paris, consultant ii de proprietate estimau, la inceputul acestui an, ca majorarile de preturi vor inregistra o temperare in 2004 (adica o crestere de numai 8%-14%). A"Ei bine, la sfarsitul lunii august, cresterile erau de 30%-40%. Singurii care gasesc o explicatie acestui fenomen sunt sociologii. Ei sustin ca aceste cresteri au ca motiv «efectul de fericire» A- atunci cand consumatorul cheltuieste din ce in ce mai mult, concomitent cu o indatorare mai mareA", spune Artur Silvestri.


Luxul s-a nascut in nord


Zonele din nordul orasului Bucuresti - Aviatorilor, Prima verii, Kiseleff, Domenii, Satul Francez - concentreaza in procentaj de 90% fondul de locuinte de lux al Capitalei. Toate aceste cartiere se afla pe o axa care merge de le centru catre nordul orasului. Cele din oras sunt grupate in cartiere plecand de la Piata Victoriei catre nord (Aviatorilor, Primaverii, Kiseleff, Domenii, Satul Francez, Baneasa, Iancu Nicolae, Pipera), axa continuand in afara orasului, de-a lungul DN 1, catre Otopeni, Corbeanca pana la Snagov.


Oarecum lateral fata de aceasta axa imaginara, apartamente de lux se pot gasi si in cartierele Floreasca si Mogosoaia. Specialistii afirma ca dezvolta rile imobiliare in plina desfasurare, in nordul Capitalei, prefigureaza asa-zisul Nou Bucuresti. Raportul de prognoza imobiliara elaborat de SGA Romania (Institutul de Consultanta Imobiliara) arata ca la nordul orasului, A"de-a lungul bulevardului central, denumit inca DN1, exista o aglomeratie in crestere de diverse magazine, cladiri destinate birourilor, hoteluri sI restaurante.


Otopeni si Balotesti au pe marginea soselei o infatisare de «grande ville». Constructiile sunt din otel sI sticla fumurie, iar soseaua de centura primeste mari companii ce isi stabilesc aici sediul principal. Mai sus, catre Saftica, zona de dezvoltare rezident iala, miscarea este mai lentaA". In stanga A"bulevardului DN1A", catre Corbeanca, au aparut locuinte si chiar o viitoare zona rezidentiala, Paradisul Verde.


Spre Ciolpani, comertul si resedinta inca se impletesc primitiv, iar Silistea si Izvorani devin catune pentru case de vacanta, tranzit si, adeseori, resedinta. Aceasta este schita megapolisului proiectat de urbanisti si care acum incepe sa capete contur. Marginile Noului Bucuresti sunt actualele localitati Caldarusani, Tunari, Pipera, Mogosoaia, Corbeanca, poate Scrovistea. Buftea si Voluntari raman, deocamdata, in afara perimetrului. In momentul de fata, toate terenurile de la periferia orasului sunt luate in calcul pentru dezvoltari imobiliare si, in principal, pentru constructia de case.


Directorul executiv al DTZ Echinox, Mihnea Serbanescu, sustine: A"Diferenta esentiala fata de zone precum Domnesti, Cernica, Popesti-Leordeni si altele asemanatoare este ca acolo nu inchiriaza nici un strain. In acestea din urma construiesc oameni care provin din zonele respective sau au afinitati localeA". Nordul a fost definit drept un magnet al investitiilor imobiliare nu de ieri sau astazi. In perioada interbelica, zona din jurul lacului Herastra u era plina de mlastini si balarii. Desi moda anilor A'30 avantaja mai mult directia de dezvoltare est-vest, fapt care explica constructiile frumoase din zona Cotroceni si a bulevardului Carol, cativa arhitect i vizionari din acea epoca au intuit potentialul zonei de nord.


Tot atunci a inceput un amplu proces de asanare si organizare urbana a partii de nord. Procesul nu a fost finalizat din cauza ca incepuse razboiul, si, printr-o minune, zona a fost ferita de sistematizarile initiate de-a lungul si de-a latul orasului de catre puterea comunista. Usoara dezvoltare a cartierelor de blocuri, deci slaba populare, conjugata cu prezent a unor zone verzi si intinderi de apa, i-a atras pe totI cei interesati de un alt fel de locuinte decat cele de la bloc.


Totodata, partea de nord este si in calea accesului bucurestenilor catre zonele de petrecere a timpului liber A- Padurea Baneasa, Tunari, Mogosoaia, lacul Snagov etc. Sectorul 1 al Capitalei (nordul Bucurestiului) este si astazi cea mai slab populata zona. Capitala are o densitate a populatiei de 8.094 locuitori/kmp, iar in sectorul 1, densitatea este de 3.529 locuitori/kmp.


Cea mai mare tranzactie:Palatul Cantacuzino


Imobilele de prestigiu, palatele, au fost primele locuinte de lux tranzactionate in Bucuresti. Din anul 1992, cand au inceput afacerile cu A"palateA" din Bucuresti, preturile la aceste imobile au crescut constant, de la 130.000-150.000 dolari (1992) la 550.000- 700.000 euro in 2002 si 800.000-1.400.000 euro in vara acestui an. Artur Silvestri afirma ca acest segment a reusit, in ultimii 12 ani, sa parcurga stadiul de la piata slab dezvoltata, cu fond imobiliar nefinalizat (1992), intr-o A"piata agitata, dinamica, scumpa, distorsionata de intarzierea retrocedarilorA" (2004).


Recordul in materie de tranzactii realizate s-a atins in anul 1995, cand a fost vandut Palatul Cantacuzino A- Institutul Cervantes (strada Marin Serghiescu). Tranzactia a fost incheiata la un pret de 1,8 milioane de dolari. In acelasi an, alte cladiri-resedinta au fost vandute la preturi cuprinse intre 225.000 dolari si 375.000 dolari (Palatul Nifon; Vila Franceza, de pe Strada Italiana; Vila cu Coloane, de langa Catedrala Sf. Iosif). Astazi, pretul mediu al unei vile fosta casa boiereasca este intre 300.000 euro si 450.000 de euro, iar al unei case de cartier intre 80.000 si 120.000 euro


Pretul locuintelor de cartier va stagna


La inceptul anilor A'50, in jurul Capitalei se aflau cateva sate A- Militari (denumit astfel dupa un camp de instructie al armatei), Drumul Taberei (drumul taberei lui Tudor Vladimirescu), Pantelimon (dupa manastirea cu acelasi nume).


Procesul de extindere a Bucurestiului a fost extrem de rapid. Daca intre 1945 si 1964 au fost construite 80.641 apartamente, numarul acestora a crescut la 446.100 intre anii 1965 si 1984. Au aparut cartiere de blocuri ca Titan A- Balta Alba (cu 90.000 apartamente), Drumul Taberei (63.000 apartamente), Berceni (70.000 apartamente) si Militari (40.000 apartamente). Blocurile sunt din beton, marea lor majoritate prost finisate, oferind un spatiu minim de locuit si, in general, lipsite de confort.


Recensamantul din 1992 a inregistrat in Bucuresti un numar de 109.194 blocuri cu 760.751 apartamente si un total de 1.803.635 camere, ceea ce inseamna o suprafata de aproximativ 46 milioane metri patrati locuibili (34,3 metri patrati pe apartament). Acest fond de locuinte concentreaza cea mai mare parte a populatiei Capitalei, alimentand piata cu un singur produs A- apartamentul de bloc. Mihnea Serbanescu, directorul executiv al DTZ Echinox, crede ca locuintele ieftine, formate in mare parte din apartamentele la bloc, au cam atins pragul maxim de crestere. A"O garsoniera care astazi costa 20.000 de euro nu cred ca peste doi ani va fi vanduta la 40.000 de euro.


Estimam o reducere a cererii, bazandu-ne pe urmatoarele calcule: in urma torii ani, in Bucuresti, or sa apara dezvoltari imobiliare ce ii vor absorbi pe acei solicitant i care astazi locuiesc in apartamente la bloc pentru ca nu au alta solutie financiara rezonabila. In momentul in care o sa apara o oferta mai bogata, conjugata si cu o finantare bancara tot mai flexibila, actualii locatari de la blocuri nu vor mai sta pe ganduriA".


In categoria locuintelor care se pare ca au atins limita maxima de crestere, sunt cele din zonele Centrul Civic A- depunctate din categoria caselor de lux din cauza suprafetelor de locuit mici A- si majoritatea cartierelor de la periferia Capitalei, din vest, sud si est (Drumul Taberei, Militari, Pantelimon, Colentina, Ghencea, Berceni, Titan-Balta Alba etc.).


Locuintele din ansamblul Centrul Civic sunt deja exagerat de scumpe, ajungand la 1.000 euro/mp. Analistii explica acest pret prin faptul ca multi ani aceasta zona a reprezentat un compromis pentru cei care doreau o casa civilizata, deoarece nu exista alta varianta. Un criteriu fundamental pentru o locuinta de lux este dimensiunea, iar un living de 20-25 mp este un living de locuinta sociala. In ceea ce priveste cartierele marginase ale orasului, aici preturile se incadreaza intre 14.000 euro si 18.000 euro pentru o garsoniera, intre 21.000 euro si 27.000 euro A- apartamente cu doua camere si 26.000-33.000 euro pentru trei camere.


Locuintele cele mai ieftine sunt concentrate, in ordinea crescatoare a preturilor in: Ferentari, Rahova, Oltenitei, Vitan-Barzesti, Ghencea, Crangasi, Pantelimon, Militari, Berceni, Colentina sI Drumul Taberei. Apartamentele din zone precum Calea Grivitei, Iancului, Tineretului, Stirbei Voda, Piata Alba Iulia, Mihai Bravu, Nerva Traian, 13 Septembrie se situeaza in zona medie, iar cele din Stefan cel Mare, Titulescu, Banu Manta, Floreasca, Centrul Civic, Aviatiei, Dorobanti-Radu Beller, Lacul Tei A- mediu spre lux.


Preturile pentru zona medie variaza intre 21.000 pana la 25.000 euro pentru garsoniere, 28.000- 42.000 euro, pentru doua camere si 35.000-50.000 euro, pentru trei camere.


Bucurestiul, orasul bolnav al Europei


Calitatea solului din Bucures ti si faptul ca apartine unei zone seismic active sunt cele doua probleme care influenteaza activitatea in sectorul imobiliar. Artur Silvestri, consultant de proprietate, afirma ca problemele subsolului nu sunt reflectate momentan in valoarea pretului, dar acest factor nu va intarzia sa-sI spuna cuvantul.


Solul Bucurestiului nu este suficient de solid pentru a putea sustine cladiri foarte mari. De aceea, astazi, se evita autorizarea constructiilor de peste 20 de etaje.


Totodata, de o suta de ani Bucurestiul este impanzit de rauri si lacuri. Spre exemplu, Bucurestioara era un rau care pleca din actualul Parc Ioanid, trecea pe Jean Luis Calderon, traversa Piata Rosetti si, prin actualul bulevard Hristo Botev, ajungea in raul Dambovita.


Foarte putina lume a inteles, in 1977, de ce blocurile de pe Hristo Botev au fost afectate serios de cutremur, dar acest traseu ne poate da un raspuns. Pe strada Stefan Furtuna (Mircea Vulcanescu), era, de asemenea, un curs de apa. Pe langa acest strat al vechilor albii de rauri si lacuri, mai este problema stratului de argila (argila retine apa). Putini mai stiu locatia vechilor fabrici de caramizi. Una dintre acestea se afla, la inceputul secolului trecut, in zona cunoscuta astazi drept Piata Charles de Gaulle.


Pe solul argilos se poate construi, dar la costuri mai mari si cu o atentie deosebita la turnarea fundatiei. Problemele de structura geologica impuneau constructii de regim mediu de inaltime.


Totusi, orasul are putin peste 760.000 de apartamente, multe dintre acestea aflate in blocuri cu regim mare de inaltime. Singura noastra speranta este legata de faptul ca aceste blocuri sunt constructii de calitate.


Specialistii confirma acest lucru, mai ales in cazul imobilelor realizate dupa devastatorul cutremur din A'77, cand normele din domeniul proiecta rii si executiei au fost radical imbunatatite.


In ceea ce priveste bocurile construite pana in 1977, temerile persita. A"Subtierea memoriei colective genereaza neglijenta colectiva in domeniul construirii. Bucurestiul a mai fost supus unor cutremure puternice, insa nici unul nu a avut efectul celui din 1977, spune Artur Silvestri. Un cutremur de peste 7 grade pe scara Richter produce pagube mult mai mici intr-un oras cu case de paianta sau caramida, fata de un oras cu blocuri inalte.


Din momentul in care Bucurestiul a devenit un oras de blocuri de locuinte, initial in zona centrala, iar ulterior si in asazisele orase satelit, lucrurile s-au schimbat radical. Orice seism de mari proportii poate sa aiba efecte catastrofaleA". Persoanele tinere si cele cu un grad de educatie mai scazuta nu acorda o foarte mare importanta sigurantei cladirii in care locuiesc, releva un studiu realizat in primavara acestui an de catre Centrul National pentru Reducerea Riscului Seismic (CNRRS).


Desi cetatenii constientizeaza riscul la care se expun, doar 60% din locatari sunt de acord cu programul de consolidare a imobilelor. Aceasta proportie ridica mari probleme autoritatilor in domeniul aplicarii programelor de reabilitare seismica a fondului locativ. Expertii CNRSRS sustin ca subiectii intervievati au dovedit o remarcabila cunoastere a riscului seismic din Romania si, in special, din Bucuresti.


Veniturile scazute amana consolidarea


Totusi, numarul mare al persoanelor iesite la pensie, cu venituri limitate explica tendinta de impotrivire la contractarea de imprumuturi. Potrivit reglementarilor in vigoare, costul lucrarilor de consolidare trebuie suportat de locatari (in cazul imobilelor proprietate privata), acestia beneficiind de sustinerea statului sub forma finantarii realizarii proiectelor de consolidare.


O alta piedica in derularea programelor de consolidare a imobilelor de locuit o reprezinta, potrivit CNRRS, faptul ca multi subiecti dau dovada de o incredere exagerata in lucrarile de consolidare realizate imediat dupa cutremurul din 1977. Studiul efectuat de Centrul National pentru Reducerea Riscului Seismic a vizat locuitorii cladirilor vulnerabile la risc seismic din zona centrala a Bucurestiului.


In prezent, in centrul Capitalei, peste 100 imobile de locuit, cu regim de inaltime peste P+4, construite in perioada interbelica, se afla pe lista cladirilor cu grad I de risc seismic, care pot sa se prabuseasca la un cutremur de 7 grade pe scara Richter.


Calitatea fondului imobiliar compus din blocuri de apartamente construite inainte de 1977 este discutabila; cu toate acestea, tranzactiile cu locuinte, devenite, din cauza locatiei centrale, de lux, se fac la sume impresionante. Cel mai sigur fond imobiliar de apartamente la bloc din Capitala este cel construit in anii A'80-90, adica dupa cutremurul din 1977.


Cum au aparut blocurile?


Apartamentele de bloc sunt interpretate, din nefericire, ca fiind un rezultat al unei anumite epoci sI doctrine. Toate tarile in curs de industrializare au traversat etape in care se impunea extinderea oraselor prin construirea de blocuri. Procesul de extindere urbana s-a produs in foarte multe zone.


Primele cartiere de blocuri au aparut in tarile scandinave. Deci, nasterea cartierului de blocuri este plasata in spatiul scandinav, nicidecum in cel comunist. A fost un fenomen european, cu o deschidere mai mare in Scandinavia, dar si in alte zone.


La inceputul anilor A'60, la Londra, au aparut primele cartiere de blocuri. Tot atunci, americanii au transferat ideea blocului mare, a building-ului, catre sfera comerciala, a spatiilor de birouri. Parisul, spre exemplu, nu are blocuri de locuinte in sens romanesc. Singurele blocuri au fost construite la Paris in anii 1920.


Moda a fost preluata si la Bucuresti: un motiv in plus pentru care i s-a spus Capitalei Romaniei micul Paris. Pe de o parte, exista o doctrina sociala care prevede cresterea nivelului de trai al populatiei. Este un fenomen tipic pentru orasele mari care se industrializeaza galopant.


In tarile lumii a treia, slab industrializate, acest fenomen se produce la fel, dar sub imperiul A"dictaturii dezvoltariiA". Aparitia blocurilor in Bucuresti este legata indisolubil de procesul de industrializare. La noi, fenomenul a fost galopant tocmai datorita migratiei fortei de munca si dezvoltarii accelerate. Asa au aparut orasele satelit. Cartierele sunt, de fapt, adevarate orase satelit.


Cum se fac tranzactiile imobiliare in Europa Occidentala si SUA


In lume, agentiile imobiliare lucreaza sub forme diferite. In unele tari se lucreaza pe baza de exclusivitate, in altele agentul imobilliar este pe post de mediator. Piata imobiliara britanica functioneaza conform principiului exclusivitatii.


Comisioanele practicate in Marea Britanie sunt cuprinse intre o cota de 1% si maximum 3% din valoarea imobilului tranzactionat, agentii reprezentand o singura parte. Practic, agentul imobiliar este nelipsit de la incheierea orica ror tranzactii, chiar si pentru plasamentele efectuate in afara tarii.


In acest caz, investitorul isi transporta agentul la locul tranzactiei, chiar daca plata comisionului este mai mare si suplimentara fata de onorariul achitat agentului din tara vizata. In Marea Britanie, aproape 95% din tranzactiile imobiliare sunt derulate prin agentiile imobiliare, un agent ocupandu-se de circa 1.000 de familii. Agentul imobiliar este extrem de important pentru britanicul care speculeaza pe piata imobiliara.


Acesta este deja prieten, fiind nelipsit de la evenimentele importante de familie A- zile onomastice, petreceri A- fiind considerat persoana de maxima incredere. Majoritatea agentilor imobiliari din Germania sunt grupati in doua federatii profesionale A- Ring Deutscher Makler si Verband Deutscher Makler. Prima reuneste 15 asociatii profesionale reprezentand 5.000 de agenti imobiliari, iar cea de-a doua insumeaza sase asociatii, cu aproximativ 2.500 de membri. Numarul total al agentilor imobiliari este de 15.000, fiecare agent reprezentand, in medie, circa 2.300 de familii.


Activitatea de intermediere imobiliara nu-i priveste doar pe agenti. In aceasta categorie mai sunt incluse bancile si furnizorii privati de credite imobiliare. Autorizatiile de practicare a meseriei sunt acordate de ca re serviciile specializate din cadrul municipalitatilor locale. SUA au eliminat din practica imobiliara interna reprezentativitatea duala.


In anul 1999, Curtea Suprema de la Oklahoma a decis, in cazul Snider versus Oklahoma Real Estate Commision, ca singura forma de reprezentare in tranzact iile imobiliare este cea de agent exclusiv. Practic, din 1999, agentii imobiliari se ghideaza dupa aceasta decizie.


15.000 de familii deservite de un agent


In Italia, agentul imobiliar isi desfasoara activitatea la fel ca si in Romania si are rolul de mediator. In legislatia italiana, agentul imobiliar este definit ca A"persoana care aduce la un loc doi sau mai multi clienti pentru incheierea unui contractA".


Agentul este definit ca impartial, reprezentand ambele parti si, in consecinta, incaseaza comision de la fiecare parte. Comisioanele practicate in Italia sunt de 5%-7%, un agent avand, in medie, circa 4.000 de familii. Si in Franta agentul imobiliar are rol de mediator, dar poate fi reprezentant exclusiv al uneia dintre parti.


Comisioanele agentiilor franceze sunt cele mai mari din Europa si au valori cuprinse intre 8% si 10% din pretul tranzactiei.


Comisioanele se impart astfel: 8% in cazul agentului exclusiv si 10% in cazul agentului mediator (sau dual), respectiv cate 5% de la fiecare parte. Un agent se ocupa, in medie, de 3.500 de familii si doar 40% din tranzactii se efectueaza prin agentiile imobiliare.


In Romania, agentul imobiliar este un reprezentant dual la fel ca in Italia. Comisioanele practicate sunt situate intre 5 si 6%, iar ponderea tranzactiilor imobiliare efectuate prin agentii este de circa 90%, situatie comparabila cu cea de pe piata britanica, unde comisioanele sunt de maximum 3%. Agentul imobiliar din Romania deserveste circa 15.000 de familii.


UNAI considera ca numarul redus al agentilor imobiliari, comparativ cu alte tari, este cauzat de regimul de insecuritate contractuala existent, astfel incat intre 15% si 25% din clienti nu-si mai achita comisionul dupa ce beneficiaza de serviciile agentului.


Acest fapt incurajeaza activitatile la negru pentru recuperarea sumelor neincasate sau practicarea unor comisioane legale mai mari. Contravaloarea serviciilor de consultanta este echivalenta cu circa 10%-15% din onorariul perceput pentru intermediere.


Preturile locuintelor din SECTORUL 1 (euro)


  • PIATA VICTORIEI
    Garsoniera: 35.000 2 camere: 45.000 3 camere: 65.000 4 camere: 80.000

  • CALEA GRIVITEI
    Garsoniera: 25.000 2 camere: 32.000 3 camere: 40.000 4 camere: 48.000 4 camere: 62.000

  • BANEASA
    Garsoniera: 29.000 2 camere: 40.000 3 camere: 49.000 4 camere: 55.000

  • AVIATIEI
    Garsoniera: 27.000 2 camere: 38.000 3 camere: 45.000 4 camere: 52.000

  • DOROBANTI/BELLER
    Garsoniera: 28.000 A- 30.000 2 camere: 39.000 A- 43.000 3 camere: 52.000 4 camere: 60.000



    Preturile locuintelor din SECTORUL 2 (euro)

  • FLOREASCA
    Garsoniera: 21.000 A- 23.000 2 camere: 28.000 A- 30.000 3 camere: 37.000 4 camere: 45.000

  • BARBU VACARESCU/ BD. LACUL TEI
    Garsoniera: 25.000 2 camere: 33.000 3 camere: 40.000 4 camere: 48.000

  • STEFAN CEL MARE
    Garsoniera: 25.000 2 camere: 30.000 A- 32.000 3 camere: 40.000 4 camere: 48.000 A- 50.000

  • IANCULUI
    Garsoniera: 20.000 2 camere: 30.000 3 camere: 38.000 4 camere: 48.000

  • OBOR
    Garsoniera: 20.000 2 camere: 28.000 3 camere: 34.000 4 camere: 45.000

  • COLENTINA
    Garsoniera: 18.000 2 camere: 27.000 3 camere: 33.000 4 camere: 42.000

  • PANTELIMON
    Garsoniera: 17.000 2 camere: 25.000 3 camere: 30.000 4 camere: 38.000 A- 40.000



    Preturile locuintelor din SECTORUL 3 (euro)

  • MIHAI BRAVU
    Garsoniera: 20.000 2 camere: 29.000 3 camere: 36.000 4 camere: 45.000

  • NERVA TRAIAN
    Garsoniera: 28.000 2 camere: 42.000 3 camere: 50.000 4 camere: 65.000

  • PIATA ALBA IULIA
    Garsoniera: 35.000 2 camere: 55.000 3 camere: 70.000 4 camere: 85.000

  • VITAN (MALL)
    Garsoniera: 17.000 2 camere: 22.000 A- 24.000 3 camere: 28.000 4 camere: 35.000

  • BUREBISTA/ DECEBAL
    Garsoniera: 33.000 2 camere: 42.000 3 camere: 58.000 A- 60.000 4 camere: 70.000 A- 75.000



    Preturile locuintelor din SECTORUL 4 (euro)

  • CENTRUL CIVIC/FANTANI
    Garsoniera: 38.000 2 camere: 60.000 3 camere: 85.000 4 camere: 100.000

  • TINERETULUI
    Garsoniera: 20.000 2 camere: 28.000 3 camere: 35.000 4 camere: 42.000

  • BERCENI
    Garsoniera: 18.000 2 camere: 26.000 3 camere: 32.000 4 camere: 42.000

  • OLTENITEI
    Garsoniera: 17.500 2 camere: 22.000 3 camere: 28.000 A- 30.000 4 camere: 35.000



    Preturile locuintelor din SECTORUL 5 (euro)

  • RAHOVA
    Garsoniera: 14.000 2 camere: 21.000 3 camere: 27.000 4 camere: 33.000

  • FERENTARI
    Garsoniera: 14.000 2 camere: 21.000 3 camere: 26.000 4 camere: 32.000

  • MARGEANULUI
    Garsoniera: 16.500 2 camere: 24.000 3 camere: 30.000 4 camere: 38.000

  • 13 SEPTEMBRIE
    Garsoniera: 25.000 2 camere: 42.000 3 camere: 65.000 4 camere: 80.000

  • COTROCENI (euro/mp)
    Apart. nou: 900 A- 1.200 Vila: 900 A- 1.000



    Preturile locuintelor din SECTORUL 6 (euro)

  • GHENCEA
    Garsoniera: 17.500 2 camere: 25.000 3 camere: 30.000 4 camere: 36.000

  • MILITARI
    Garsoniera: 18.000 2 camere: 26.000 3 camere: 32.000 4 camere: 38.000

  • DRUMUL TABEREI
    Garsoniera: 20.000 2 camere: 28.000 A- 30.000 3 camere: 38.000 A- 40.000 4 camere: 45.000 A- 48.000

  • CRANGASI
    Garsoniera: 17.000 2 camere: 25.000 3 camere: 30.000 4 camere: 38.000

    Ti-a placut acest articol? Urmareste Business24 si pe Facebook! Comenteaza si vezi in fluxul tau de noutati de pe Facebook cele mai noi si interesante articole de pe Business24.
  • Sursa: Business24
    Articol citit de 2445 ori