Piata imobiliara se incapataneaza sa infirme predictiile unei prabusiri apocaliptice. A fost de scurta durata bucuria celor care abia asteptau ca preturile sa scada la niveluri care sa le ofere din nou castiguri spectaculoase.
In ultima saptamana au inceput insa sa apara si estimari care
infirma teoriile ce prevestesc de doua luni un cutremur devastator din piata
locuintelor.
Aflat la vizionarea
unui apartament de trei camere din zona Titan un cumparator ii face ultima
oferta vanzatorului care tine la pret: " Lasa draga, stim noi ca nu mai
aveti bani sa platiti ratele si de aceea vreti sa vindeti. Asa ca luati cat va
oferim ca sunt bani buni".
Cam acesta este modul
in care negociaza in ultimul timp cumparatorii bine "documentati".
Blocajul din piata are astfel o explicatie suplimentara. Cererea nu se
intalneste cu oferta. Negocierea de pe pozitii de forta lasa in urma un
potential cumparator si un vanzator.
Ideea ca au revenit
iarasi vremurile cand piata era a cumparatorilor nu are acoperire. Chiar daca
nu mai este o piata a vanzatorilor, precum a fost in ultimii patru ani, nici
una a cumparatorilor nu s-a impus inca. Si veti vedea de ce anume, cateva randuri mai jos.
Ignorand orice argumente logice majoritatea specialistilor pietei, indeobste
cei ce lucreaza in domeniu, anuntau inca de la sfarsitul primaverii inceputul
sfarsitului erei preturilor mari ale locuintelor la mana a doua, adica a celor
construite inainte de 1990.
In urma cu o luna am
incercat sa analizez daca sunt intrunite elementele unui cutremur pe piata
imobiliara. Concluzia mea era, ca in absenta unei supraoferte in piata sau a
unei cereri insolvabile nu putem avea de aface decat cu o corectie fireasca a
preturilor.
Intre timp am ramas
fara "munitie" in fata avalansei de opinii care dadeau ca sigura
scaderea cu 20%, sau mai mult, a preturilor. Faptul ca aceasta este anulata de
devalorizarea cu acelasi procent a leului nu pare sa fie un aspect de luat in
considerare. Elementul de referinta al apologetilor prabusirii pietei este
scumpirea creditului ipotecar.
Faptul ca dinamica
tranzactiilor imobiliare a cunoscut un recul fara precedent fata de anii din
urma, cand un anunt de vanzare nu statea mai mult de o saptamana in
"vitrina", a alimentat anticiparile optimiste.
Le denumesc optimiste pentru ca exista doua categorii de potentiali
cumparatori. Ambele isi pun sperante in declinul pietei pana la nivelurile de
acum doi-trei ani. Din prima categorie fac parte cei care abia asteapta
momentul sa isi mareasca renta viagera pe care le-ar asigura-o, prin inchiriere,
o noua proprietate in afara cele detinute in prezent.
Din cea dea doua
categorie fac parte cei pentru care un acoperis propriu este o necesitate
stringenta, un semn de independenta materiala si o conditie minima de confort.
Din pacate, mai ales pentru cei din cea de a doua categorie socoteala facuta
dupa aparente nu pare sa ii duca la rezultatul asteptat.
Pana acum doua saptamani nu fusesera facute publice studii credibile despre
piata. Totul se baza pe declaratii, supozitii si asteptari mai mult sau mai
putin emotionale ale celor care practic au ramas fara obiectul muncii in
conditiile blocajului tranzactiilor.
Si iata ca apare un
indice al pietei imobiliare creat de o mare companie de real estate (pe langa
aceasta cele mai multe dintre companiile din piata par niste buticuri imobiliare).
Primul indice al pietei arata ca in ciuda unei usoare inflexiuni, consemnate in
februarie, preturile apartamentelor la mana a doua nu manifesta o tendinta de
regres ci, dimpotriva.
Indicele sufera insa de
o mare doza de subiectivism compania respectiva fiind activa in piata doar pe
segmentul de birouri si locuinte noi. Sursa o reprezinta doar ofertele regasite
in paginile de mica publicitate. Faptul ca indicele nu se bazeaza pe cifrele
reale, ci pe cele de pornire, nu reprezinta un impediment in a urmari evolutia
acestora. Tendinta este aceeasi, indiferent daca preturile reale sunt de fapt
mai mici.
In definitiv singurele
cifre cu adevarat reale sunt cele din contractele incheiate prin finantari
bancare (unde partile nu pot declara sume fictive atata timp cat diferenta fata
de avans este acoperita prin credit). Legal acestea nu pot fi insa accesibile
public.
Faptul ca modul de
aplicare a metodologiei de calul a indicelui nu poate fi verificat m-a indemnat
sa nu comentez in nici un fel aparitia primului indice imobiliar.
O noua declaratie, de data aceasta a unei autoritati publice, vine sa sustina
teoria stagnarii preturilor pe piata imobiliara. Aceasta autoritate este in afara
oricarei susceptibilitati de manipulare. Macar si pentru ca nu i-ar iesi.
Banca Nationala a
Romaniei s-a cam facut de ras, in urma cu doi ani, cand prezicea
"spargerea baloanelor" imobiliare din Nordul Bucurestiului. De la
momentul, in care, guvernatorul BNR tragea alarma, preturile terenurilor si
imobilelor din zona s-au dublat. Poate si pentru ca nu credea in propriile
analize domnul Isarescu si-a cumparat printre primii un apartament de lux in
perimetrul proiectului Baneasa Rezidential.
Acum insa BNR vine cu o
noua concluzie: "preturile locuintelor vor continua sa urce dar
asteptarile sunt mai putin exuberante". Deci, nici vorba de un recul
puternic. Pe ce se bazeaza aceste concluzii? Pe faptul ca volumul creditelor
ipotecare a continuat sa creasca, in ciuda masurilor de limitare a expansiunii
acestora.
Chiar daca dinamica acestei cresteri nu a mai fost atat de sustinuta in nici un
caz nu se semnaleaza un regres. Oamenii insista sa se imprumute si la costuri
mai mari. De ce? Pentru ca au nevoie de o locuinta.
Si pentru ca indiferent
ce si-ar dori una sau alta din categoriile de cumparatori, amintite mai sus,
nivelul creditarii si preturile locuintelor noi vor reprezenta reperele la care
se aliniaza si vel ale locuintelor la mana a doua.
Pe termen scurt cei care propovaduiesc prabusirea preturilor locuintelor vechi isi
leaga speranta de scaderea puterii de cumparare a romanului pe fondul declinului
economic atat de comentat (de parca nu ne-ar afecta pe toti!). Dar si din
aceasta perspectiva datele oficiale pun in incurcatura.
Deocamdata in ciuda
tuturor anticiparilor, dupa primul trimestru, cresterea economica a atins
nivelul record de 8,2%. Abia dupa ce se vor confirma suspiciunile de
supraincalzire a economiei se va putea spune cu certitudine cat este de
nesanatoasa aceasta crestere economica. Astfel se va ivi iarasi un moment
favorabil scaderii preturilor locuintelor.
Pana la confirmarea de
catre realitate a dezastrului economic cei care isi fac socotelile dupa unele
titluri din ziare isi "construiesc castele de nisip in Spania". Or
spaniolii au si ei probleme cu sectorul constructiilor!
Comentariu