Garantia locuintei, un concept introdus de ansamblurile rezidentiale: Realitatea si mitul

Aparitia ansamblurilor rezidentiale noi a generat de la bun inceput o dezbatere continua: ce sa alegi atunci cand iti cauti o locuinta - un apartament intr-un bloc nou sau intr-unul vechi? Dincolo de diversele argumente mai mult sau mai putin subiective, apartamentele din blocurile noi au, cel putin teoretic, un avantaj: garantiile de care poate beneficia orice locatar cand se confrunta cu probleme in apartament si de care, intr-o locuinta dintr-un bloc vechi, nu dispune.

De la probleme minore legate de finisaje pana la disfunctionalitati mai ample, cumparatorul unui apartament intr-un ansamblu rezidential nou poate solicita, in perioada de garantie, interventia dezvoltatorului, care are si calitatea de vanzator, sau a constructorului, pentru remedierea respectivelor probleme si disfunctionalitati. Subiectul este unul tabu insa - dezvoltatori si constructori care nu isi respecta obligatiile, dar si cumparatori care pun in responsabilitatea acestora inclusiv aspecte care tin de o buna intretinere de care doar ei sunt raspunzatori.

Ce sunt garantiile si cum poti beneficia de ele

Prin intermediul garantiei unei locuinte, cumparatorul unui apartament situat intr-un ansamblu rezidential nou poate beneficia pe o anumita perioada de timp de reparatii si interventii in propriul apartament si/sau in spatiile comune ale ansamblului rezidential fara a suporta cheltuieli suplimentare, costurile acestor reparatii si interventii fiind acoperite de dezvoltatorul sau de constructorul ansamblului rezidential in baza garantiilor contractuale si legale.

Pentru a beneficia de aceste garantii, cumparatorii ar trebui sa fie la curent atat cu valabilitatea, cat si cu ce poate acoperi fiecare tip de garantie prevazuta prin contract si prin lege, acordata de dezvoltatorul si de constructorul proiectului in cauza.

De regula, dezvoltatorii seriosi, avand si calitatea de vanzatori de locuinte, garanteaza pentru viciile ascunse ivite intr-un termen de 2-3 ani de la vanzare, timp in care, daca clientul reclama probleme in apartament, acestea sunt rezolvate pe cheltuiala dezvoltatorului. In cazul in care exista interventii in apartament in aceasta perioada, garantia ulterioara, aferenta lucrarii respective, este acordata direct de firma care s-a ocupat de reparatii si nu de vanzatorul apartamentului. In acest caz, perioada de garantie acordata de firma care s-a ocupat de reparatii variaza in functie de complexitatea lucrarii.

Totusi, pentru ca dezvoltatorul sa fie raspunzator pentru aceste probleme aparute, conform Codului Civil, sunt necesare expertize tehnice de specialitate in acest interval de 2-3 ani care sa demonstreze ca deficientele sunt cauzate de vicii pe care persoana care a achizitionat apartamentul nu le putea descoperi la data cumpararii lui.

Pe langa garantia pentru vicii ascunse acordata de dezvoltatorul-vanzator, exista conform legii o garantie pentru vicii ascunse ale constructiei, valabila 10 ani de la receptia lucrarii, in timp ce eventualele vicii ale structurii de rezistenta sunt garantate pe toata durata de existenta a constructiei. In acest caz insa, nu dezvoltatorul, ci factorii implicati in ridicarea constructiei sunt raspunzatori pentru aceste vicii - de la proiectant, la specialistul verificator de proiecte atestat, producatorii si furnizorii de materiale de constructie, dirigintele de specialitate etc.

Mituri despre garantiile locuintelor

Chiar daca nu in toate contractele de vanzare-cumparare sunt stipulate clar garantiile acordate, existand dezvoltatori-vanzatori si constructori care au falsa impresie ca, daca nu le mentioneaza, nu sunt raspunzatori, aceasta ipoteza este falsa. Exista prevederi legale clare care reglementeaza astfel de situatii, printre care Codul Civil si Legea 10/1995.

Cumparatorii ar trebui sa acorde atentie marita si dezvoltatorilor care au intrat in faliment si care, in cazul unei probleme in imobil, nu mai pot fi trasi la raspundere. De luat in calcul sunt si asa-zisii dezvoltatori, persoane-fizice, care ii propun clientului sa mearga pe principiul unei intelegeri verbale, promitand ca vor rezolva eventualele probleme, dar care nu isi indeplinesc ulterior aceste promisiuni.

"Procesul de acordare a garantiilor este strans legat de reputatia si seriozitatea dezvoltatorului. La fel ca la orice cladire, pot aparea diverse probleme care insa pot fi remediate in cazul unui dezvoltator care isi cunoaste inclusiv obligatiile post-vanzare. In Adama, de exemplu, exista un departament de Customer Service dedicat care preia si gestioneaza toate problemele cu care se poate confrunta un client dupa achizitionarea apartamentului", declara Alina Necula, Head of Marketing & Sales Adama Group, dezvoltator imobiliar.

Un alt aspect important este cel al existentei unei asociatii de proprietari. Dupa expirarea garantiei acordate de dezvoltatorul-vanzator (cu exceptia garantiei pentru vicii ascunse de structura a cladirii valabila pe toata durata de existenta a acesteia), Asociatia de Proprietari a oricarui imobil este exclusiv responsabila de buna intretinere a spatiilor comune. Chiar daca locatarii il trag aproape intotdeauna la raspundere pe dezvoltator, nu trebuie uitat ca o asociatie are nu doar drepturi, ci si obligatii.

Vicii ascunse versus vicii aparente

Principala diferenta intre viciile ascunse si cele aparente sta in posibilitatea de a observa sau nu eventualele probleme cu ochiul liber la momentul preluarii locuintei. De aceea, inainte de incheierea tranzactiei, clientul ar trebui sa fie atent la toate detaliile, de la instalatii, la finisaje, si, obligatoriu, sa efectueze o vizita la locuinta in compania unui specialist in constructii. Orice deficienta constata de cumparator pana la data predarii, trebuie remediata de dezvoltatorul-vanzator in cel mai scurt timp.

Cartea tehnica, cartea calitatii unei constructii

Un client poate afla toate detaliile privind calitatea constructiei unui imobil din cartea tehnica a acestuia, pe care o poate consulta inainte de achizitionarea locuintei. Alaturi de detaliile privind executia, cartea tehnica include si garantia imobilului acordata de constructor. O garantie pe o perioada restransa de timp ar trebui sa fie un prim semnal privind calitatea la care a fost realizata respectiva constructie.