Fazele bulelor speculative

Piata imobiliara autohtona s-a confruntat cu un "bubble" de proportii care s-a spart in martie 2008, iar corectiile nu par sa fi ajuns la fundul sacului.

Prima faza a constituirii unei bule speculative are loc atunci cand oportunitatile sunt vizibile doar pentru initiati ("smart money"), preturile sunt inca subevaluate.

Acumularile se fac lent, la fel urca si preturile. Se intra apoi in etapa de constientizare a potentialului de castig, moment in care intra in piata investitorii institutionali (fonduri de investitii cu capital de risc, fonduri mutuale etc.).

Preturile nu sunt fortate, ba apar chiar "capcane" pentru vanzatori, pentru a-i determina sa creada ca preturile se vor corecta in curand.

Faza a treia este "Mania", "obsesia de castig" si aici intra in joc micii investitori. De pilda, in piata imobiliara locala liberalizarea creditului ipotecar a dat startul bulei speculative.

Aportul mass-media este esential la inceputul acestei faze, articolele entuziaste din presa fiind un argument pentru cumparare. In aceasta faza, curba preturilor este aproape verticala, aprecierile fiind foarte mari in timp relativ scurt.

Dupa semnalele trase de media, micii investitori devin entuziasti, stare ce se schimba apoi in lacomie si in autoiluzionare, iar pe varful bulei, cand preturile devin de-a dreptul nesimtite, apar tot soiul de analisti care anunta "schimbarea paradigmei".

In cazul nostru, asta s-a tradus prin "pretul caselor nu poate sa scada in Romania, salariile vor creste continuu in urmatorii ani potrivit procesului de convergenta, la fel vor face si preturile imobilelor, chiar cele ale apartamentelor vechi".