Imobiliare.ro te ajuta sa gasesti pretul corect pentru apartamentul tau

Miercuri, 30 Martie 2011, ora 14:48
2321 citiri
Imobiliare.ro te ajuta sa gasesti pretul corect pentru apartamentul tau

Dupa trei ani de criza, perioada in care preturile proprietatilor au suferit corectii majore (- 49,7% fata de martie 2008, conform Indicelui imobiliare.ro), interesul pe piata imobiliara este din nou in crestere, numarul contactelor directe generate de potentialii cumparatori, inregistrat la inceputul anului 2011, a crescut cu 21% fata de inceputul lui 2010 si cu peste 80% fata de finalul anului trecut.

"In lipsa unui fundament real pe baza caruia atat proprietarul, cat si cumparatorul sa isi seteze corect asteptarile, interesul cumparatorilor nu se concretizeaza in tranzactii. Proprietarul, atasat emotional de proprietate, vizeaza un pret mare pe care il justifica prin experientele din trecut. Cumparatorul, constient ca detine controlul, amana luarea unei decizii.

Fundamentarea asteptarilor pe date reale va avea ca rezultat materializarea unui numar mai mare de tranzactii", explica Adrian Erimescu, directorul general imobiliare.ro.

"Indicii imobiliari, indicatori de trend prin excelenta, nu reusesc sa surprinda caracterul unic al fiecarei proprietati dat de amplasament sau celelalte caracteristici individuale.

Analizele imobiliare specifice vin sa completeze Indicele imobiliare.ro, pozitionandu-se ca un indicator de valoare absoluta ce va creste gradul de informare pe situatii concrete - de exemplu, valoarea de piata a unui apartament cu trei camere construit in 2007 in zona 1 Mai", continua Adrian Erimescu.

Gradul de detaliere a informatiilor acopera cele mai mari orase din tara si zonele acestora, include apartamente si case vechi si noi, impartite fiecare in patru categorii dupa numarul camerelor si suprafata.

Pentru fiecare din cei trei indicatori de baza - numarul de oferte, pretul total si pretul pe metru patrat - se calculeaza valoarea absoluta si variatiile lunare si anuale, la nivel de zona, tip de tranzactie si categorie de proprietate.

Analizele si rapoartele obtinute ofera o serie de beneficii concrete, cum ar fi: apropie asteptarile vanzatorului de cele ale cumparatorului, contribuind la deblocarea tranzactiilor; dau brokerilor si dezvoltatorilor un avantaj competitiv pe piata locala, generand tranzactii mai multe si mai rapide prin stabilirea optima a pretului cerut si a valorii de piata a unei proprietati; scad costul evaluarilor si creste gradul de acuratete a acestora.

Pretul mediu pe metru patrat este un indicator de trend si nu reuseste sa redea caracteristicile punctuale ale fiecarei proprietati.

In segmentul rezidential, zona, suprafata, gradul de confort si de risc seismic, toate acestea fac diferenta in stabilirea pretului unei oferte punctuale.

In Capitala, pretul mediu solicitat pe metru patrat util in luna februarie a fost de 1.090 euro pentru apartamentele vechi, respectiv 1.326 euro pentru apartamentele noi. O analiza detaliata asupra a trei zone din Bucuresti arata ca diferentele survenite in cazuri specifice sunt notabile.

Studiu de caz comparativ: Unirii, 1 Mai si Militari

Zona Unirii (zona rezidentiala delimitata de Carol I, Calarasi, Alba-Iulia, Vitanul Nou, Timpuri Noi, Marasesti, Palatul Parlamentului, Izvor, Regina Elisabeta) a fost dezvoltata cu precadere in anii 1980-1990, oferta fiind reprezentata preponderent de apartamentele vechi. Diferenta dintre pretul apartamentelor vechi si a celor noi nu este foarte mare, aproximativ 5% (1502 euro/mp pentru unitatile vechi, fata de 1587 euro/mp pentru unitatile noi), in comparatie cu diferenta medie de 22% stabilita pentru Capitala.

Acest aspect este explicat de caracteristicile specifice apartamentelor vechi din zona Unirii.

Oferta din zona 1 Mai este dominata de apartamentele cu trei camere: 62% din numarul total de apartamente noi, respectiv 30% din oferta de apartamente vechi.

Aparent, diferenta dintre pretul cerut pentru apartamentele noi - 1.415 euro/mp util - si cele vechi -1.334 euro/mp util - nu este foarte mare in aceasta zona. In realitate insa, gradul de confort si suprafata fac ca, in cazul apartamentelor cu trei camere, diferenta dintre pretul total al celor doua categorii sa fie de peste 40% (96.000 pentru apartamentele vechi, fata de 139.000 in cazul apartamentelor noi).

Decalajul mult mai mare intre cele doua categorii in comparatie cu zona Unirii este dictat de suprafata, grad de confort si risc seismic.

In cea de-a treia zona analizata, Militari, un cartier tipic pentru Capitala, oferta de apartamente vechi este dominata de apartamentele cu doua camere (40%), urmate de cele cu trei camere (36%).

Suprafata nu este un atu in acest caz, asa cum se intampla in zonele foarte bune: pretul pe metru patrat util scade odata cu cresterea numarului de camere, iar garsonierele isi mentin cel mai ridicat nivel (1.109 euro/mp fata de 897 euro/mp in cazul apartamentelor cu patru camere).

In cazul apartamentelor noi, garsonierele au o cota de piata mai mare (25%) decat in zonele "foarte bune", oferta fiind completata de apartamente cu doua si trei camere. 

Apartamentele cu patru camere aproape ca lipsesc din peisaj, fiind concurentiate de casele si vilele noi din cartier sau zonele invecinate (zona Rosu, de pilda, unde oferta de case la 70.000-100.000 de euro este larga).

Zona dicteaza in mare masura pretul: daca in cartiere garsonierele sunt mai scumpe, in zonele rezidentiale prestigioase, pentru ambele categorii de apartamente, noi si vechi, apartamentele mai mari conduc la acest capitol. 

Cumparatorii cu venituri confortabile se indreapta fie spre zone centrale unde exista apartamente cu suprafete generoase, chiar si vechi, care iti pastreaza pretul, fie spre locuinte noi.

#imobiliare, #apartament, #pret , #Apartamente