Chirii office: Metrul patrat, din nou "de aur". Ce cauta companiile

Primul trimestru al acestui an a marcat piata imobiliara printr-o nesperata crestere a interesului companiilor pentru inchirierea de spatii de birouri. Nivelul mai mic al chiriilor si flexibilitatea proprietarilor sunt factori care contribuie la "dezmortirea" segmentului office.

In primul trimestru al anului, cererea companiilor a crescut cu 30%, spun reprezentantii Esop, una dintre cele mai mari companii de profil, ale carei servicii au fost contractate de nume precum Enel, Mega Image sau Cosmote.

Reprezentantii ESOP mentioneaza ca volumul cererii va fi cu 30% mai mare fata de anul trecut si cu 35% mai mult fata de media trimestrelor din 2012.

La fel de optimisti sunt si reprezentantii DTZ Echinox, companie care a oferit consultanta imobiliara investitorului international Europolis si a intocmit un raport pentru Adama.

Pentru 2013, reprezentantii DTZ Echinox anticipeaza ca vor fi inchiriati pana la 180.000 metri patrati. La randul lor, consultantii de la The Advisers/Knight Frank preconizeaza o absorbtie de spatii de birouri similara cu cea inregistrata anul trecut si estimeaza ca vor fi inchirati pana la 200.000 metri patrati.

"Piata inchirierilor de birouri din Capitala a inregistrat in ultimii doi ani o rata de absorbtie neta pozitiva (volumul tranzactionat a surclasat suprafata totala livrata), un indicator pentru o cerere reala, sustenabila. De fapt, piata inchirierilor spatiilor de birouri a resimtit cel mai putin criza financiara in comparatie cu celelalte segmente ale pietei", a declarat Horatiu Florescu, presedintele si directorul executiv al The Advisers/Knight Frank.

Zonele care au inregistrat un interes crescut din partea companiilor sunt CBD (Central Business District) si centru-vest, reprezentand 39% din suprafata totala tranzactionata.

Printre cele mai importante tranzactii in aceste zone se regasesc cele incheiate in cladirea Charles de Gaulle Plaza. Generali, Lafarge si Tenaris au inchiriat in total 8.400 de metri patrati in imobilul de langa Parcul Herastrau.

Pretul da tonul

Pretul continua sa fie unul dintre criteriile de baza luate in calcul de managerii companiilor care se orienteaza catre un nivel al chiriei mai mic de 11 euro/mp/luna.

"Exista in continuare o piata in care pretul este cel care dicteaza in mare masura, iar ponderea lui in luarea deciziei este mare, insa am observat in ultimele luni o crestere a importantei pe care clientii o acorda imaginii, calitatii spatiului si posibilitatilor de extindere in viitor in cadrul aceleasi cladiri, ceea ce ne face sa consideram ca increderea managerilor companiilor incepe sa creasca in privinta evolutiei economiei", afirma Alexandru Petrescu, Managing Partner la ESOP Consulting.

In ceea ce priveste impartirea cererii pe bugete, structura pietei spatiilor de birouri nu s-a schimbat foarte mult fata de inceputul anului trecut. Daca in primul trimestru din 2012 cererile cu bugete de pana in 11 euro/mp/luna reprezentau un procent de 50%, acum ponderea lor a mai crescut usor, la 56% din totalul cererilor de birouri.

Zonele care au inregistrat cel mai crescut interes din partea companiilor aflate in cautarea unui spatiu de birouri sunt Centrul si Centru-Vest, in care s-au inchiriat 39% sunt spatiile tranzactionate in primul trimestru al acestui an.

Printre cele mai importante tranzactii in aceste zone se regasesc cele incheiate in cladirea Charles de Gaulle Plaza, unde in decurs de cinci luni s-au inchiriat 8.400 mp. Cererea in zona central-vestica s-a concentrat in special in cladirile de birouri livrate recent, precum AFI Park 1 sau aflate in constructie, precum Green Gate.

Comparativ cu aceeasi perioada a anului trecut, cererea pe piata spatiilor de birouri a crescut in primele trei luni ale anului cu aproximativ 20%, ajungand la circa 60.000 mp (pentru spatii de birouri de clasa A si clasa B).

Topul chiriilor spatiilor in cladiri de birouri

Locul I

zonele ultracentral, cu un nivel al chiriei cuprins intre 10 si 18 euro/mp/luna

cele din partea de centru si nord cu o chirie ce variaza intre aceleasi valori

Locul II

partea de vest cu o chirie cuprinsa intre 8 si 15 euro/mp/luna

Locul III

zona de est, cu o chirie de 7-13 euro/mp/luna

Locul IV

zona de sud, unde chiria variaza intre 7 si 12 euro/mp/luna)

Locul V

zona de nord periferie, cu o chirie cuprinsa intre 6 si 11 euro/mp/luna

In Bucuresti, valoarea chiriilor pentru spatiile office variaza intre 10 euro pe metru patrat pe luna si 8.900 de euro pe metru patrat pe luna, conform imobiliare.ro.

In marile orase din tara, nivelul chiriilor este mai mic si porneste de la 5 euro pe luna. In Brasov, de exemplu, cele mai mici chirii se intalnesc in zona Scriitorilor, la polul opus aflandu-se zona Centrul Civic, unde chiria poate ajunge la 2.300 de euro lunar. Valori similare se intalnesc si in Timisoara, Iasi si Cluj.

In cladirile de birouri din Bucuresti durata medie a unui contract este de 3-5 ani. In functie de suprafata inchiriata, de perioada contractului sau de faza in care a ajuns constructia unui proiect nou (in cazul pre-inchirierilor) bonusurile oferite de proprietar imbunatatesc nivelul chiriei contractuale, spun reprezentantii DTZ Echinox.

Aceste bonusuri constau in luni de chirie gratuita sau contributie din partea proprietarului la viitoarele lucrari de partitionare a spatiului inchiriat si inlesnesc procesul decizional al chiriasilor.