Ghidul cumparatorului de locuinta in 2012

Multe familii isi doresc locuinta lor, iar numarul celor care merg frecvent la vizionari, s-a inmultit in ultimii trei ani. Majoritatea acestor persoane recunosc faptul ca nu s-au hotarat sa cumpere datorita pretului cerut de vanzator si reclama ca de cate ori s-au hotarat asupra unui imobil, s-au lovit de probleme in actele imobilului sau de finantare.

Realitatea este ca fondul locativ scos la vanzare ramane acelasi disponibil pe parcursul anului 2011, putine proiecte imobiliare noi fiind demarate in ultima perioada. Pe de alta parte, specialistii in imobiliare sunt de parere ca preturile pe segmentul rezidential stagneaza de aproximativ 12 luni. La ce sa fim atenti totusi daca vrem sa cumparam o casa in 2012?

In primul rand trebuie sa pornesti de la a-ti fixa asteptari realiste. Intr-o piata sensibila, pe care confuzia si neincrederea inca exista, in care gasesti oferte cu preturi la extreme, este foarte important sa stii ce cauti si sa te informezi corect. In plus, sprijinul specializat si de incredere este cu atat mai important in acest context.

In plus, 2012 este o perioada buna sa faci achizitii imobiliare, avand in vedere faptul ca preturile au scazut dramatic, cu peste 35% in perioada 2008 - martie 2011, iar creditele ipotecare s-au ieftinit foarte mult anul acesta, ajungand la valorile din 2007.

Pentru anul 2012, specialistii TopEstate.ro nu asteapta ca preturile apartamentelor si vilelor sa scada semnificativ, ci probabil vor avea loc variatii usoare in sensul cresterii sau scaderii preturilor, de pana la 3% de la o luna la alta, in functie de evolutia economiei.

Cum iti stabilesti asteptari realiste? Calculeaza bine cati bani poti sa aloci pentru cumpararea casei! Pentru ca vei vedea ca nu este atat de simplu pe cat pare. Multi cumparatori au intampinat dificultati pentru ca nu au tinut cont de toate cheltuielile pe care le implica cumpararea unei case si transformarea ei intr-un spatiu functional.

Costul unei locuinte nu este egal cu pretul de cumparare, pentru ca mai sunt si alte cheltuieli de care trebuie sa tii seama, precum impozite la stat, notar, agentie imobiliara, asigurari, care pot sa adauge peste 5% la pretul de vanzare.

Primul pas este sa calculezi bugetul disponibil pentru achizitia imobiliara. Aceasta inseamna sa aduni economiile familiei tale, cu suma pe care o poti obtine prin credit bancar (in urma calculelor consultantilor financiari) si cu suma pe care ti-o pot imprumuta, la nevoie, rudele sau prietenii apropiati.

Daca nu corespunzi din punct de vedere al eligibilitatii exigentelor bancilor pentru obtinerea creditului, poti avea in vedere varianta cumpararii cu rate la dezvoltator.

Credit sau rate la dezvoltator?

Daca vorbim despre credit, nu te astepta sa gasesti finantare cu avans zero, pentru ca acest tip de oferta nu mai este disponibila in portofoliile bancilor. In cel mai bun caz, sunt disponibile credite cu avans 25% din valoarea garantiei.

Suma necesara avansului, daca nu o poti asigura din economii, poate fi obtinuta printr-un credit de nevoi personale fara garantii, in conditiile in care nu ai nevoie de mai mult de 20.000 euro. Acest credit poate fi obtinut intr-un interval de timp relativ scurt, in 7 - 10 zile, la o dobanda medie de 18% la lei si 17% la euro.

Daca ai nevoie de o suma mai mare, va trebui sa aduci o garantie imobiliara, caz in care va dura mai mult obtinerea creditului, din cauza necesitatii evaluarii proprietatii aduse in garantie, pana la 3 saptamani. Avantajul creditului de nevoi personale cu ipoteca este costul scazut, dobanda medie fiind de 9% la euro. Odata asigurat avansul, poti porni la obtinerea creditului ipotecar, garantat cu imobilul achizitionat, la o dobanda medie de 7.5% la euro si 9,5% la lei.

Daca vorbim despre rate la dezvoltator, vei vei vedea ca majoritatea vanzatorilor de imobile noi sunt deschisi catre aceasta forma de vanzare. Nu la fel stau lucrurile pentru ofertele de imobile vechi.

Vanzatorii din ansamblurile noi nu solicita clientului o multime de documente care sa certifice venitul lunar si de cele mai multe ori nu le impun o rata in functie de venit, ci una fixa pana la incheierea contractului. In schimb, durata in care trebuie platit imobilul este destul de mica - intre 3 si 15 ani.

Trebuie sa stii insa ca in caz de neplata, dezvoltatorul poate rezilia contractul fara a mai fi nevoit sa apeleze la procedura de executare silita - care dureaza - si ramane cu imobilul in proprietate. Ulterior, acesta poate fi inclus din nou intr-un cliclu similar.

In plus, pe parcursul platii ratelor, dezvoltatorul isi asigura un cash flow necesar acoperirii finantarii bancare sau continuarii proiectului. Avantajul cumparatorului este dat de costul mai mic al finantarii, pentru ca sunt eliminate dobanzile.

Ce acte trebuie sa verifici

Verifica mai mult ca oricand daca proprietarul este de buna-credinta si fii atenta la conditiile actului de vanzare-cumparare

Desi criza a maturat piata imobiliara si a inlaturat majoritatea speculantilor, dar si a vanzatorilor de buna credinta, intotdeauna vor exista persoane care vor sa eludeze legea pentru bani castigati usor.

Daca te-ai hotarat asupra unui imobil, trebuie sa soliciti copii dupa actele de proprietate si sa le verifici cu ajutorul unui notar. Sau poti sa te interesezi la judecatoria orasului sau la cea de sector daca cel cu care ai negociat are dreptul sa vanda locuinta in cauza. In cartea funciara este trecut proprietarul, iar birourile funciare de pe langa judecatorii elibereaza certificate care atesta daca exista sau nu ipoteci pe locuinta.

Apoi, verifica la administratia financiara daca are sau nu impozite neplatite pentru imobilul in cauza. Daca iti dovedeste cu chitante ca nu are nici datorii la furnizorii de utilitati (apa, gaze, curent electric, telefon, cablu TV, etc.), poti semna actele.

Iti recomandam sa incluzi in contract o clauza care specifica perioada cand te poti muta, in ce consta bunul pe care il cumperi, (finisaje, echipamente, instalatii sanitare, garaj, etc.).

Autor: Mihai Stan, manager TopEstate.ro