Adreas Holler, Adama: Piata imobiliara se dezgheata. Vom dezvolta cartiere in Bucuresti si in Iasi - Interviu

Andreas Holler, membru al boardului executiv al dezvoltatorului imobiliar Adama, spune ca anul acesta compania va continua investitile in proiectele rezidentiale Edenia Titan si Evocasa Optima si ca, pe termen lung, ia in calcul investitia in platforma Ventilatorul, din zona Razoare, dar si in Iasi.

Intr-un interviu acordat Business24, Andreas Holler explica e ce piata imobiliara s-a dezghetat, care sunt schimbarile in comportamentul cumparatorilor si ce strategia de investitii are Adama.

Care sunt principalele obiective Adama pentru anul acesta?

In ceea ce priveste vanzarile, targetam doua directii principale. In primul rand, sa mentinem si sa imbunatatim actualul ritm de vanzari pentru stocul de apartamente finalizate si livrate. In 2013, avem un nivel in crestere al vanzarilor astfel ca avem motive sa credem ca statisticile de la finalul acestui an vor arata mai bine decat cele din 2012.

In al doilea rand, ne vom concentra, evident, pe noul stoc de apartamente pe care le vom livra in cartierul Titan din Bucuresti la inceputul acestei toamne. Am construit 210 de apartamente in cadrul unor noi etape de dezvoltare din incinta Edenia Titan si Evocasa Optima. Pana la acest moment, nivelul vanzarilor se invarte in jurul valorii de 25% in ambele cladiri, dar o data livrate, ne dorim sa avem un ritm constant de vanzari. Clientii de astazi tind sa astepte livrarea proiectului si ulterior iau in considerare achizitionarea unei locuinte in respectivul ansamblu.

Am inclus pe lista obiectivelor noastre si noi dezvoltari, dar si activitati ce tin de grupul din care facem parte. Pe termen mediu, intentionam sa definitivam viitoarele zone de interes pentru dezvoltarea de noi constructii, in pregatirea unor actiuni si proiecte pe termen lung. Analizam indeaproape optiunile multiple de terenuri pe care le avem la dispozitie astfel incat sa alegem cea mai potrivita locatie.

Referitor la activitatea companiei, asa cum probabil stiti, Adama a devenit integral parte din Immofinanz la finalul anului 2011. Si in acest an, la fel ca in ultimii doi, continuam procesul de integrare in grup pentru a valorifica sinergiile dintre Adama si Immofinanz.

Ce investitii va face Adama anul acesta si pe termen lung?

Cea mai importanta investitie pentru acest an o implica finalizarea celor doua noi faze de dezvoltare din Edenia Titan si Evocasa Optima. Investitia totala ajunge la 14,1 milioane euro, iar constructia in sine s-a intins pe perioada unui an, incepand cu octombrie 2012. Acesta a fost punctul central de interes din ultimul an privitor la noile dezvoltari, iar acum va deveni focusul nostru pe zona de vanzari.

Pe termen mediu si lung, avem in vedere valorificarea celor mai potrivite terenuri pe care le detinem atat in Bucuresti, cat si in alte orase din tara. Evolutia pietei si tipul de produs cautat de clienti la acest moment sunt cele doua elemente care ne influenteaza cel mai mult si de aceea derulam diverse studii de fezabilitate.

Ce va pot spune cu siguranta este ca Bucurestiul ramane principalul oras in care vom dezvolta locuinte, in special in zone ca Berceniul sau platforma Ventilatorului din zona Razoare, dar acestea sunt mai degraba investitii pe termen mediu si lung. In plus, Iasiul este unul din orasele secundare care s-a dezvoltat puternic in ultimii ani astfel ca intentionam sa demaram o noua etapa de constructie a proiectului Adama de acolo - Copou Bellevue.

Putem vorbi despre o "dezghetare" a pietei imobiliare?

Cu siguranta, putem. Sunt indicatori macroeconomici care incurajeaza aceasta revenire, Romania fiind una dintre tarile din regiune care a inregistrat crestere economica in ultima perioada, iar acesta ar putea fi un prim semn - daca sistemul economic incepe sa functioneze din nou, toate celelalte componente economice vor urma ulterior acest trend.

Sunt sectoare din domeniul imobiliar care deja au inceput sa se revigoreze; segmentul office este cel mai bun exemplu. Piata rezidentiala va fi probabil cea care se va "dezgheta" intr-un ritm mai lent din moment ce a fost cel mai puternic afectata, dar sunt semne clare care ne fac sa credem intr-o revenire. Situatia noastra este un bun exemplu in acest sens.

Comparativ cu 2012, observam o crestere la nivelul lunar al vanzarilor in 2013. In plus, echipele de vanzari remarca un nou profil al clientului: mai interesat, care intelege mai bine solutiile rezidentiale diferite din piata si care isi evalueaza optiunile in mod realist.

Asa cum va spuneam, in 2013, s-a produs si o schimbare in ceea ce priveste ritmul vanzarilor; 2012 a avut perioade ascendente si descendente, dar 2013 are un ritm constant si dinamic inclusiv acum, in perioada verii.

Cum ati caracteriza "apetitul" bancilor pentru finantare in domeniul rezidential?

Din fericire, Adama este unul dintre dezvoltatorii care nu depind exclusiv de finantare din partea bancilor pentru proiectele sale. Etapele recente din Edenia Titan 2 si Evocasa Optima 2 au fost realizate doar din fondurile companiei in contextul in care conditiile pentru un imprumut bancar erau dezavantajoase din punct de vedere al rentabilitatii. Aceasta flexibilitate exclude dependenta de sistemul bancar si ne ofera posibilitatea de a respecta intocmai termenele de livrare. Incepem constructia unui nou proiect doar in momentul in care nu riscam blocaje sau suspendari ale lucrarilor.

In general, putem spune ca, pentru proiectele bune, apartinand unor dezvoltatori cu un istoric de succes in piata,exista variante de finantare bancara in anumite conditii, dar apetitul bancilor este destul de limitat.

In privinta consumatorului final, referindu-netot la disponibilitatea bancilor, ne confruntam cu un paradox: este firesc pentru acestea sa fie mai precaute cu acordarea de noi imprumuturi, dar, pentru ca piata sa se "dezghete" intru totul, implicarea bancilor este necesara. Bancile incep timid sa ofere clientilor produse noi de creditare, in conditii mai avantajoase, dar mai sunt pasi importanti de facut, mai ales in legatura cu imprumuturile in euro versus cele in RON.

Care ar fi ponderea terenurilor Adama care ar putea sa nu mai aiba ca destinatie rezidentialul?

Din momentul in care Adama a devenit parte a grupului Immofinanz in noiembrie 2011, nu ne mai putem referi la o pondere. Intregul portofoliu de terenuri a devenit atunci parte integranta din Immofinanz,iar, din acest portofoliu variat, sunt selectate locatiile cele mai potrivite pentru dezvoltari rezidentiale ulterioare, proprietati care au facut sau nu parte anterior din portofoliul Adama.

Cu alte cuvinte, indiferent de originea sa initiala, daca alegem un teren pentru constructii rezidentiale, Adama il va gestiona. Ce va pot spune este ca, in Romania, portfoliul exclusiv al Adama este de aproximativ 435.064 mp, terenuri aflate in Bucuresti si in majoritatea oraselor secundare importante din Romania.

Ce proiecte isi propune Adama sa inceapa in Bucuresti, dar si in tara?

Separat de proiectele pe care le vom livra in curand in zona Titan, ne aflam intr-o faza preliminara privind planificarea si aprobarea unor viitoare constructii. Sunt cateva puncte-cheie pe care intentionam sa dezvoltam mai departe, in Berceni si pe platforma Ventilatorul in cazul Bucurestiului, dar depindem intr-o mare masura de aprobari si autorizatii.

Iasiul cu noua etapa de dezvoltare a Copou Bellevue este pe lista noastra in viitorul apropiat - finalul acestui an, probabil.

Cum estimati ca va evolua pretul apartamentelor noi in perioada urmatoare?

Nu ne asteptam sa varieze semnificativ. Luand pulsul pietei din ultimele 12 luni si, in special, din primul semestru al lui 2013, probabil nu vor mai interveni modificari majore la preturile locuintelor.

Piata s-a confruntat cu o scadere abrupta in ultimii ani, dar in ultimele 12 luni, asistam la o stabilizare pe acest segment. Cererea a reaparut in piata - nu la acelasi nivel ca in anii pre-criza, dar aceasta iesire a clientilor in piata si decizia lor de a nu mai astepta inseamna ca preturile au ajuns la un nivel corect.

In plus, produsele bine ancorate in piata, cautate de clienti, sunt tot mai putine. Este important pentru un dezvoltator sa cunoasca exact ceea ce isi doreste clientul: suprafete potrivite, un raport calitate-pret bun, nu dotari de lux, ci unitati inteligent compartimentate si confortabile, in zone bine conectate la facilitatile orasului.

Deficitul ofertei de apartamente adaptate actualului context din piata va creste daca dezvoltatorii nu vin cu solutii potrivite acestui segment - segmentul de mijloc care se afla in cautarea unei locuinte de calitate la un pret echitabil.

Ce ati schimba la piata imobiliara din Romania?

Voi face referire la sectorul rezidential pentru ca acesta este focusul nostru. Ceea ce incercam in mod constant atunci cand discutam cu clientii este sa le explicam aspectele cu adevarat importante de care sa tina cont atunci cand achizitioneaza o locuinta.

Pentru majoritatea, este o achizitie pe care o fac o data in viata, deci ar trebui sa aleaga in deplina cunostinta de cauza.

Ar trebui sa ia in calcul un raport corect calitate/ pret si sa gaseasca cea mai buna solutie din acest punct de vedere. Apoi, cand esti interesat de un apartament in incinta unui proiect rezidential, este important sa stii exact cine este dezvoltatorul, background-ul acestuia.

Un dezvoltator de traditie are experienta, iar pentru el aceasta activitate este una de durata, nu ceva pe termen limitat. Acest lucru iti ofera garantia unei relatii pe termen lung si ne conduce si la un alt aspect - conditiile post-vanzare la care un client ar trebui sa fie atent.

In cele mai multe din cazuri, este bine de stiut daca exista un departament de Client Service al dezvoltatorului, departament care sa iti asigureasistenta,ori de cate ori ai nevoie, ulterior cumpararii unui apartament.

In privinta dezvoltatorilor, cred ca este important sa ne recapatam increderea pentru ca piata locala are un mare potential. Ar trebui sa ne adaptam noilor conditii din piata - desi multi rememoreaza anii de boom 2007-2008, nici acel context nu era unul firesc, normal. Actuala situatie din piata are o alta cadenta, una mai stabila, iar dezvoltatorii ar trebui sa invete sa livreze produsul imobiliar potrivit.