Casele se vor ieftini puternic in 2009

Preturile de vanzare ale locuintelor au inregistrat in 2008 o scadere de pana la 30%, in functie de locatie, finisajele ori strategia de vanzare a dezvoltatorului, iar in urmatoarea perioada, preturile unitatilor rezidentiale noi vor suferi modificari, in sensul ca vor scadea, potrivit CBRE Eurisko.

"2008 trebuia sa fie anul cu cele mai multe ansambluri rezidentiale finalizate care sa marcheze inceputul unei concurente reale pe aceasta piata. Exista o cerere potentiala foarte mare, insa modificarile pietei rezidentiale din a doua parte a anului au determinat o scadere dramatica a cererii efective incepand cu luna octombrie 2008", sustin concultantii imobiliari ai companiei CBRE Eurisko.

Potrivit acestora, in multe zone s-a inceput dezvoltarea a cel putin 2 - 3 proiecte de locuinte, aspect benefic pentru clienti, care puteau face astfel comparatii intre oferte. in pofida acestor asteptari, in a doua parte a anului, piata imobiliara si-a oprit cresterea exploziva din ultimii ani pe fondul crizei financiare internationale, care a diminuat numarul investitiilor si volumul lichiditatilor disponibile.

"in consecinta a fost restrictionat accesul la credite bancare, masura care a afectat deopotriva companiile si persoanele fizice, generand reducerea drastica a tranzactiilor incheiate atat pe piata locuintelor noi, cat si a celor vechi. In prezent bancile mai finanteaza foarte putine proiecte rezidentiale, respectiv doar pe acelea care beneficiaza de o locatie foarte buna, iar clientii persoane fizice trebuie sa detina un avans de 30-50% din valoarea proprietatii imobiliare pe care doresc sa o achizitioneze pentru a putea obtine un credit ipotecar", adauga reprezentantii CBRE Eurisko.

Numarul de locuinte finalizate in 2009 va fi mai mic decat cel inregistrat in perioada 2007-2008

Conform datelor oficiale publicate de Institutul National de Statistica al Romaniei, in primele 11 luni ale anului 2008 s-au eliberat 57.227 de autorizatii de construire pentru cladiri rezidentiale, in crestere cu 10,7% fata de perioada corespunzatoare a anului precedent. In fiecare dintre ultimile doua luni ale perioadei analizate, numarul autorizatiilor a fost in scadere fata de luna anterioara. Astfel, in luna octombrie 2008 s-au eliberat cu 7,9% mai putine autorizatii decat in septembrie 2008, iar in noiembrie 2008 numarul acestora a scazut cu 27,9% fata de luna
octombrie 2008.

"La nivel national, stocul de locuinte existent la inceputul anului 2008 era de 8,27 milioane unitati locative. in perioada 2002-2008 fondul national de locuinte a inregistrat un trend ascendent, cea mai mare crestere fiind in anul 2007, cand au fost finalizate 46.000 de locuinte. In 2009 estimam ca numarul de locuinte finalizate va fi mai mic decat cel inregistrat in perioada 2007-2008, din cauza blocarii pietei rezidentiale si bancare", mai spun consultantii imobiliari.

Potrivit datelor oferite de Eurostat, in 2007, Romania a avut cel mai ridicat ritm real de crestere a pietei constructiilor dintre toate tarile Uniunii Europene, de 33,6%, depasind Polonia, cu un
avans de 12,6% si Suedia, cu 10,9%. La polul opus s-au aflat Marea Britanie, Spania si Slovenia.

Valoarea pietei constructiilor a crescut de la 6,8 miliarde euro (2006) si 10,5 miliarde euro (2007) la o valoare totala estimata de 14 miliarde euro la sfarsitul anului 2008. Cel mai dinamic segment al pietei constructiilor din Romania a fost in ultimii ani cel al constructiilor de spatii locative. Cu toate acestea, stocul existent de locuinte raportat la 1.000 de locuitori a fost doar de 381 unitati locative in anul 2007, cu mult sub media tarilor UE (472 locuinte) sau CEE (413 locuinte), dar si sub media altor tari vecine ca Ungaria (424 locuinte) ori Bulgaria (486 locuinte). in medie, intr-o locuinta din Romania traiesc 2,6 persoane, spre deosebire de 2,3 persoane in Ungaria sau 2 persoane in Bulgaria.

"Potrivit analizei noastre de piata, in 2008 au fost livrate in zona metropolitana Bucuresti-Ilfov un numar record de 3.750 de unitati locative in ansambluri rezidentiale (dublu fata de livrarile din
2007), 95% dintre acestea fiind apartamente. Acestor unitati li se adauga locuintele finalizate in regie proprie. Proiectele rezidentiale de mici dimeniuni (dezvoltari rezidentiale de tipul unui
singur imobil de apartamente cu regim mic de inaltime) au fost finalizate in totalitate, iar cele de dimensiuni medii si mari au finalizat doar o faza a proiectului (maxim 100-150 locuinte). Cateva dintre proiectele finalizate in 2008 au avut ca data de finalizare anul 2007, insa lucrarile de constructie au suferit amanari", arata cei de la CBRE Eurisko.

Ei sustin ca in absenta creditarii bancare, precum si datorita presiunii psihologice care s-a creat la nivelul populatiei ca preturile locuintelor vor scadea, vanzarea unitatilor rezidentiale in stadiul de proiect s-a redus semnificativ atat in Bucuresti cat si in tara.

"Dezvoltatorii care s-au bazat pe finantarea bancara si obtinerea unor venituri semnificative din vanzarea unitatilor locative in faza de proiect se vor afla in imposibilitatea de a finaliza ansamblurile rezidentiale anuntate ori aflate in curs de constructie. S-au anulat multe rezervari si ante-contracte incheiate pentru vanzarea locuintelor, deoarece persoanele respective nu mai sunt eligibile pentru contractarea unui credit ipotecar; aceste unitati locative se vor regasi probabil in 2009 pe piata spatiilor rezidentiale destinate inchirierii. La sfarsitul anului trecut au fost anuntate oficial primele proiecte amanate pana la stabilizarea pietei rezidentiale", potrivit consultantilor.
 
Zona de nord este in continuare preferata dezvoltatorilor, adresandu-se aceleiasi clase de top, dispusa sa plateasca suplimentar pentru o locatie exclusivista. Detaliile care fac diferenta intre proiectele rezidentiale situate in vecinatate sunt calitatea executiei si a finisajelor, designul, intimitatea locatiei, etc. in prezent, in zona de nord se afla in constructie cele mai multe proiecte rezidentiale, respectiv 36,11% din numarul total de ansambluri dezvoltate in zona metropolitana Bucuresti-Ilfov.

Urmatoarele zone preferate de dezvoltatori, dupa cea de nord sunt estul si vestul unde se dezvolta in prezent 27,78% si, respectiv, 25% din proiectele aflate in curs de constructie. Proiectele lansate in aceste zone se adreseaza clasei medii, caracterizandu-se prin regim mai mare de inaltime, spatii locative mai mici si o calitate medie a finisajelor si facilitatilor oferite. Ca in orice capitala, sudul se dezvolta mai lent si se adreseaza clasei medii-inferioare. Acesta reprezinta doar 4,16% din proiectele aflate in constructie in Bucuresti-Ilfov. In centru predomina dezvoltarile singulare de genul unui imobil de apartamente din cauza lipsei terenurilor libere disponibile, fapt explicat si prin numarul mic de proiecte care nu depaseste 7%.

Preturile de vanzare ale locuintelor au inregistrat, anul trecut, o scadere de pana la 30%

Datele statistice prezentate de CBRE Eurisko arata ca preturile de vanzare ale locuintelor au inregistrat, anul trecut, o scadere de pana la 30%, in functie de locatie, finisajele si facilitatile oferite, ori strategia de vanzare a dezvoltatorului, iar in urmatoarea perioada, preturile unitatilor rezidentiale noi vor suferi modificari, in sensul ca acele preturi nejustificat de mari vor scadea.

"Locatiile exclusiviste vor deveni in curand inabordabile datorita pretului si vor targeta un segment de piata mult mai restrans. Solutiile dezvoltatorilor imobiliari pentru stimularea vanzarilor au constat in oferirea de discounturi sub forma de 1-2 locuri de parcare gratuite (si/sau boxa de depozitare in subsol, mobila de bucatarie, televizor plasma, computer) si chiar reduceri din pretul final de vanzare daca se achita un avans mai mare de 20-30% ori daca se achizitioneaza mai multe locuinte", spus consultantii imobiliari.

Acestia adauga ca alte proiecte vand unitatile rezidentiale fara finisaje, in stadiul “la rosu” ori reduc standardele de confort ale locuintelor pentru a le face mai accesibile (ex. inlocuirea centralelor termice individuale cu o centrala termica pentru intregul imobil).

"Un scenariu optimist estimeaza ca piata rezidentiala va incepe procesul de revitalizare pe la sfarsitul anului 2009 – inceputul anului 2010. Putin probabil ca in acest interval se va mai lansa un proiect rezidential important. Va urma o perioada de asezare a pietei si de finalizare a proiectelor aflate intr-un stadiu avansat al constructiei. Situatia financiara din Romania depinde de factori macro-economici: cresterea economica, rata inflatiei, rata somajului, finantari externe, evolutia sistemului financiar - bancar la nivel mondial etc. Pe termen lung, estimam ca sistemul bancar romanesc isi va imbunatati produsele prin metode de creditare mult mai diversificate pentru a veni in intampinarea potentialilor clienti", conchid analistii companiei de consultanta imobiliara.

CB Richard Ellis Eurisko este una din cele mai mari companii de servicii imobiliare comerciale din Romania. Cu sediul principal in Bucuresti, compania si cei 120 de membri ai echipei sale ofera o gama completa de servicii imobiliare clientilor din intreaga tara. in februarie 2008, Eurisko Consulting a fost achizitionata de CB Richard Ellis Group, Inc.

CB Richard Ellis, companie listata la S&P 500, cu sediul central in Los Angeles, este cea mai mare firma de servicii comerciale in real estate din lume (raportat la incasarile din 2007). Cu peste 29.000 de angajati, compania deserveste proprietarii de active imobiliare, investitorii si chiriasii prin intermendiul celor peste 300 de birouri din intreaga lume (exclusiv companiile afiliate).

CB Richard Ellis ofera consultanta pentru vanzarea sau inchirierea proprietatilor, servicii corporatiste, managementul proiectelor, proprietatilor si altor facilitati, consultanta in materie de credite ipotecare, estimare si evaluare, planuri de dezvoltare, managementul investitiei, precum si cercetare si consultanta.