Investitiile imobiliare in Romania, la cel mai ridicat nivel din 2008 - raport JLL

Sectorul dominant al celui de-al treilea trimestru al anului este cel al investitiilor, iar volumul celor din primele 3 trimestre ale anului este estimat la 809 milioane de euro, cea mai ridicata valoare din 2008 pana in prezent, un semn clar ca Romania este din nou in lumina reflectoarelor, se arata intr-un raport JLL.

In ciuda faptului ca activitatea tranzactionala din prima jumatate a anului 2014 s-a axat in principal pe sectorul de birouri, in T3, sectorul de retail a inceput sa atraga atentia investitorilor reprezentand 85% din intreaga activitate tranzactionala.

Dupa ce economia Romaniei a depasit asteptarile in 2013 cand a inregistrat o crestere a PIB de 3,5%. trendul pozitiv pe care tara se afla a continuat si in S1 2014, atunci cand PIB a crescut cu 2.6% fata de accesasi perioada din 2013. Totusi, in T2 2014, economia a dat primele semne de incetinire. In aceasta perioada PIB-ul s-a contractat cu 1% fata de trimestrul anterior, datorita nivelului scazut al investitiilor publice si urmand trendul crescator lent al celorlalte economii din Europa.

PIB-ul Romaniei este estimat sa creasca cu 2.3% in 2014, conform Oxford Economics (prognoza din octombrie 2014). In primele opt luni ale lui 2014, cresterea s-a datorat in principal comertului cu amanuntul, a carui cifra de afaceri a crescut cu 7.6% (11.3% la vanzarile de produse nealimentare) in perioada similara din 2013. In consecinta, in primele 8 luni din 2014 atat exporturile cat si importurile au crescut cu 6,7%, respectiv 6,3% in comparatie cu aceeasi perioada din 2013, se arata in raportul de piata al JLL.

Sectorul constructiilor a continuat sa scada, in principal datorita reducerii numarului de lucrari de infrastructura. Totusi, constructiile rezidentiale si cele nerezidentiale au crescut cu 34,1% respectiv 7,7%. Conform ultimelor rapoarte ale Oxford Economics, se preconizeaza ca PIB-ul Romaniei sa accelereze la 3,5% in 2015, sustinut de toate sectoarele economiei.

Rata anuala a inflatiei a atins in perioada septembrie 2013 - septembrie 2014 un nivel de 1,54%. Banca Nationala a Romaniei (BNR) a scazut rata dobanzii de politica monetara de doua ori pe parcursul ultimului trimestru, la 3.0%, o miscare ce are ca scop incurajarea creditarii si stimularea cresterii economice. Rata de schimb valutar a fost relativ stabila in T3 din 2014, cursul osciland intre 4,38 si 4,44 Ron pentru un Euro.

Datoria guvernamentala a scazut la 38,5% din PIB si este a treia cea mai redusa la nivelul Uniunii Europene, iar noua tinta de deficit bugetar pentru 2014 este de 2,4% din PIB.

Mediul de investitii

Volumul tranzactiilor imobiliare inregistrat in T3 2014 este estimat la 377 milioane de Euro, Volumul investitiilor inregistrat in primele 3 trimestre ale anului este estimat la 809 milioane de Euro.

Cea mai mare tranzactie a fost achizitia de catre Auchan a 12 proprietati de retail, al caror chirias ancora este in mai multe orase din tara pentru aproximativ 280 de milioane de Euro. In ciuda faptului ca activitatea tranzactionala din prima jumatate a anului 2014 s-a axat in principal pe sectorul de birouri, in T3 sectorul de retail a inceput sa atraga atentia investitorilor reprezentand 85% din intreaga activitate tranzactionala.

Pe langa achizitia facuta de Auchan, au avut loc alte 3 mari tranzactii: centrul comercial Aurora Buzau, Jumbo Pitesti, (un box de retail) si achizitia inainte de finalizare a proiectului a Carrefour in Park Lake Plaza, un centru comercial de 68,000 metri patrati in dezvoltare in Bucuresti.

In trimestrul trecut, au aparut tot mai multe tot mai multe dovezi ale interesului in crestere pe care investitorii, atat existenti cat si noi, il arata pentru piata imobiliara comerciala din Romania.

Acest interes se manifesta in toate cele trei segmente ale pietei imobiliare comerciale, iar volumele investitionale vor continua sa creasca pana la finalul anului. In ceea ce priveste finantarea bancara, dobanzile sunt pe un trend descendent sub influenta evolutiilor similare din celelalte tari din regiune, ceea ce determina bancile sa se uite cu mai mult interes la tara noastra.

Totusi diferenta intre nivelul dobanzilor in Romania si in celelalte din Europa Centrala si de Est ramane mare. Yieldurile au coborat usor, dar nu ne asteptam trendul sa continue pana cand dobanzile bancare nu vor scadea semnificativ.

Piata spatiilor de birouri

In T3 2014, 3 cladiri de birouri mici au fost livrate, care impreuna au adaugat o suprafata de aproximativ 7,000 metri patrati de spatiu clasa A si B la oferta totala initiala. Pentru ultimul

trimestru al anului se estimeaza a fi finalizati inca 70.000 metri patrati.

Doua proiecte majore, City Offices, reconversia fostului City Mall detinut de Globalworth (care ar putea totusi sa fie finalizat in 2015) si Green Court, prima cladire a lui Skanska in Romania, vor reprezenta 60% din intregul stoc ce va fi livrat in 2014. Mai mult, AFI ar putea livra proiectul AFI Park 3 in 2014

mai devreme decat preconizat, tinand cont de stadiul avansat al constructiei. Stocul modern de spatii de birouri din Bucuresti a ajuns in prezent la 2,16 milioane metri patrati.

Cele mai active sub-piete tinand cont de proiectele livrate in primele 3 trimestre din 2014 si cele vor fi construite in viitor sunt Floreasca - Barbu Vacarescu si Centru - Vest. Datorita ritmului scazut de dezvoltare din CDB-ul din Bucuresti, Floreasca - Barbu Vacarescu pretinde titlul de noul CBD al

capitalei, devenind cea mai dorita zona de catre companii in cautare de spatii de calitate. Piata Centru - Vest, este considerata urmatorul punct fierbinte pe harta dezvoltarilor de birouri din Bucuresti. Zona a atras in principal companiile dinamice si cu o extindere rapida din domeniul IT.

Rata medie de neocupare aici este una din cele mai mici din oras iar noile cladiri livrate sunt in proportii foarte mari pre-inchiriate, ceea ce face zona atractiva pentru dezvoltatori.

Rata medie de neocupare a scazut usor in T3 2014 la 14,3% datorita nivelului scazut de proiecte nou livrate. Nu previzionam fluctuatii majore pana la finalul anului in ceea ce priveste rata de neocupare deoarece livrarile de spatii noi vor fi cel maiprobabil egalate de cerere. Rata de neocupare este foarte

diferita intre sub-piete, pornind de la sub 10% in Centru - Nord, Vest si Dimitrie Pompeiu si ajungand la 35% in Baneasa si Pipera Nord, lucru ce se reflecta si in evolutia chiriilor.

Cerere, chirii si previziuni

In trimestrul 3 din 2014, preluarea totala de spatii de birouri a fost de aproximativ 64.000 m2. Cererea noua de spatii (incluzand contractele noi, extinderile si pre-inchirierile) a fost de aproximativ 42.400 m2, in timp ce 21.600 m2 au fost renegocieri. Cele mai mari tranzactii din T3 2014 au fost preinchirierea Telus in AFI Park 3 (6.000 m2) si renegocierea si extinderea Microsoft in City Gate (o suprafata combinata de 6.800 metri patrati). In functie de zona geografica, Dimitrie Pompeiu a fost cea mai dinamica sub-piata cu peste 25% din totalul inchirierilor, urmata de Nord (Piata Presei Libere) si Centru - Vest. In functie de domeniul de activitate, companiile din sectorul IT&C si Telecom au fost cele mai active, fiind implicate in mai mult de 36% din volumul tranzactiilor, urmate de cele din

logistica si sanatate si farma.

Chiriile contractuale prime pentru spatii de birouri au ramas neschimbate in trimestrul 3 din 2014, fiind cotate la 18,5 Euro/m2/luna. Stimulentele financiare au continuat sa fie consistente, proprietarii oferind atat luni libere de plata a chiriei, cat si contributii pentru amenajarea spatiilor. Pachetele de stimulente financiare variaza in functie de tipul de cerere si devin importante in special pentru suprafete mai mari de 2.000 - 3.000 m2. Piata de birouri din Bucuresti a continuat sa fie una dominata de chiriasi, ceea ce ne asteptam sa ramana valabil si pentru urmatorul trimestru al anului 2014.

Oferta de noi spatii de birouri previzionate a fi finalizate in 2015 se estimeaza in jurul a 110,000 metri patrati. Ne asteptam ca preluarea totala de spatii sa creasca fata de nivelul din 2014 iar rata medie de neocupare sa inceapa sa scada catre nceputul lui 2015. Parerea noastra este ca chiriile contractuale prime vor ramane neschimbate pe parcursul lui 2014 si inceputul lui 2015.

Piata spatiilor comerciale

Un singur proiect de retail a fost livrat in T3 2014 in Romania, Vulcan Value Center, un parc de retail de 25.000 de metri patrati in partea de vest a Bucurestiului. Parcul, dezvoltat de NEPI este ancorat de Carrefour, H&M, C&A, Hervis, Deichman si Takko.

Acesta este primul proiect inaugurat in tara din T4 2013. Stocul modern de spatii comerciale in Romania este in prezent estimat la aproape 2,6 milioane de m2. Bucurestiul cu mai mult de 918,000 metri patrati reprezinta 35% din intregul stoc, restul de 1,66 milioane metri patrati fiind in orasele mari din tara.

Un alt centru comerciale este previzionat a fi inaugurat pana la finalul anului. Shopping City Targu Jiu (27.000 m2) primul centru comercial modern din Targu Jiu, un oras de 82,500 metri patrati va fi de asemenea dezvoltat de catre fondul de investitii sudafrican NEPI. Chiar daca oferta ce va fi livrata in 2014 in Romania va atinge cel mai scazut nivel de dupa 2005, investitorii dau semne ca si-au recapatat increderea in piata din Romania astfel ca proiecte noi au fost anuntate.

Cerere, chirii si previziuni

Conform Institutului National de Statistica, dupa ce in 2013, a inregistrat o crestere modesta de doar 0,4%, cifra de afaceri in comertul cu amanuntul in primele 8 luni din 2014 a crescut puternic, cu 7,6% in comparatie cu aceeasi perioada anul trecut. Vanzarea produselor non-alimentare a fost insa cea

care a impresionant cu o crestere de 11,3%. Incurajati de cresterea economica puternica, resuscitarea pietei creditelor si increderea din ce in ce mai mare a consumatorilor, cel mai probabil retailerii vor reconsidera planurile pana acum precaute de expansiune.

Avand in vedere numarul redus de proiecte noi, retailerii interesati sa deschida magazine noi analizeaza in special centrele comerciale performante deja existente. Distanta dintre cererea pentru centrele comerciale prime si cele secundare continua sa fie semnificativa.

Printre retaileri noi ce au decis sa aleaga Romania se numara Decimas (retailer spaniol de articole sportive) ce isi va deschide primul magazin in Coresi Shopping Resort Brasov si Maxi Toys, unul din cei mai mari retaileri de jucarii din Europa, ce si-a deschis prima unitate in Militari Shopping Center in

Bucuresti. Jumbo un alt retailer cu articole pentru copii, si-a crescut prezenta locala preluand 5 din cele 7 locatii OBI dupa ce operatorul german de DYI a decis sa paraseasca Romania.

Hipermarketurile si supermarketurile continua sa se extinda agresiv. Kaufland, cel mai mare retailer din Romania va avea pana la finalul anului o retea de 100 de magazine cu 10 unitati doar in Bucuresti. Mega Image, supermarketul local al grupului Delhaize Group detine in prezent peste 350 de magazine in Bucuresti si proximitate si este considerat cel mai important jucator pe piata de retail stradal din capitala.

Nivelul chiriilor prime, a ramas stabil in T3 la 60-70 Euro/m2/luna. Cele mai mari chirii sunt obtinute in centrele comerciale dominante si performante din Bucuresti. Nivelul chiriilor prime pentru unitatile stradale a ramas neschimbat la 55-65 Euro/m2/luna, dar sub presiune, tinand cont de cererea

limitata.

Volumul livrarilor pentru 2015 si 2016 va ajunge pana la 270,000 m2 in Romania cu aproximativ 160,000 metri patrati in Bucuresti. Proiecte ca Mega Mall si Auchan Tricodava in capitala si Coresi Shopping Resort in Brasov sunt in stadii avansate ale constructiei.