Suntem la inceputul unui nou ciclu imobiliar

Este foarte interesant si instructiv sa urmaresti indeaproape un ciclu al pietei imobiliare. Ultimul ciclu a inceput in 2003 si s-a terminat in 2013, durand aproximativ 10 ani. Odata cu era tehnologiei si a informatiei tendinta este ca ciclurile sa devina din ce in ce mai scurte si anume pana in 7 ani.

Insa acest ciclu a durat mai mult din cauza depresiunii profunde in care am intrat in 2008. A fost nevoie de 5-6 ani pentru ca sa ne revenim dupa aceasta abrupta cadere. Astazi putem considera ca suntem chiar la inceputul unuia nou.

Ce este important pentru mine ca jucator al pietei imobiliare, este sa invat din experienta aceasta si sa pot sfatui clientii mei sa nu mai faca greselile pe care multi le-au facut in trecut.

In primul rand tin minte ca piata in 2003-2004 semana destul de mult cu piata de astazi. Dezvoltatorii erau destul de precauti, insa cei experimentati simteau ca este momentul potrivit pentru a cumpara terenuri foarte bune. Toti, ca si astazi, erau in cautare de proiecte cu risc foarte mic, adica proiecte (in special de birouri) in locatii exceptionale. Cei curajosi au avut de castigat: cand esti printre primii pe piata ai sansa de a cumpara cele mai bune terenuri la preturi rezonabile. Mai mult decat atat, ai timp (3-4 ani) sa livrezi proiectul exact cand piata este foarte buna pentru vanzare.

In ciclul anterior, cei ce au cumparat terenuri in 2003-2006 au livrat proiecte de succes si le-au vandut in 2007-2008 cand piata era sus, la preturi ridicate. Cei ce au cumparat terenuri in 2007-2008 au ramas in general cu ele, nedezvoltate, asta in cazul in care nu au fost nevoiti sa le cedeze bancilor finantatoare.

Mai mult decat atat, primii cumpara cele mai bune terenuri, iar cei ce vin deodata cu valul cumpara ce a mai ramas ("leftovers" cum ar spune americanii). In plus, platesc preturi mai mari decat primii care au cumparat deja terenurile cele bune.

Asadar, prima lectie pe care am invatat-o din ciclul anterior este ca trebuie sa stii cand sa intri si cand sa iesi de pe piata. Stiu ca este greu, insa daca intri la timp pe piata, sansa sa iesi la timp este destul de buna si nu mai esti la mana flerului, pe care, cu toate ca tuturor ne place sa credem ca-l avem, experienta spune ca foarte putini dintre noi chiar il au.

A doua invatatura este ca intotdeauna sa cumperi cele mai bune terenuri de pe piata, chiar in conditiile in care costa un pic mai mult decat celalalte. Ca dezvoltator, nu o sa regreti niciodata ca ai luat terenul cel mai bun, chiar si la un pret mai mare. Ironia este ca atunci cand vine valul si cererea creste, preturile cresc, ceea ce ti se parea teren scump azi o sa ti se para un deal foarte bun atunci. In timpul crizei prin care am trecut, singurele proprietati care nu au simtit criza aproape deloc au fost cele amplasate pe terenuri exceptionale.

Evident, conteaza si calitatea si conceputul proiectului, insa pe partea aceasta din ce in ce mai multi dezvoltatori prezenti in Romania au capatat experienta.

Astept cu interes desfasurarea evenimentelor si imi doresc ca zicala "desteptul invata din greselile altora, iar prostul nici din ale lui" sa nu se aplice in acest nou ciclu al pietei imobiliare in care tocmai intram.