EDITORIAL Stefan Gheorghiu: Agentii imobiliari din Romania sunt in mare parte "simpli soferi"

Subdiviziunea pietei imobiliare rezidentiale ar trebui sa cuprinda un sir foarte lung de factori, care ar simplifica foarte mult viata cumparatorului, dar in acelasi timp ar complica viata agentilor imobiliari.

Activitatea acestora pare sa reflecte un binecunoscut proverb; de ce sa muncesti 10 ore pe zi si sa castigi 500 de euro pe luna, cand poti sa muncesti doar o ora pe zi si sa speri ca vei castiga 2.000 de euro pe luna, dintr-un tun imobiliar.

Piata imobiliara rezidentiala poate fi impartita intr-o multime de subdiviziuni, in functie de mai multe criterii printre care amintim: tipologia imobilului, locatia, materialele de constructie folosite, finisaje, numarul de locuri de parcare incluse.

Daca analizam piata imobiliara din punct de vedere al tipologiei imobilului putem include: garsoniere, apartamente cu doua camere, cu trei camere, cu patru camere sau locuinte cu mai mult de patru camere, toate in blocuri vechi, cat si case sau vile.

De asemenea putem vorbi despre tipurile de locuinte mentionate mai sus prezente in blocuri noi.

Apartamente prezentate in mod eronat ca fiind "noi"

Pe langa aceste categorii unanim cunoscute, pe piata locala mai exista o subdiviziune, nerecunoscuta de nimeni. Aceasta este formata din apartamentele din blocuri prezentate ca noi, cu o vechime de "patru, cinci ani", a caror constructie a inceput in perioada de boom imobiliar, dar care au ramas neterminate si in prezent. In ciuda prezentarii incorecte "apartamente noi", ele sunt, de fapt, blocuri vechi care nu si-au gasit un cumparator final.

Este extrem de clar ca toate aceste trei piete mentionate mai sus ar trebuie sa fie diferentiate si analizate independent una fata de cealalta. Ultimele doua, din pacate, inca se mai confunda intre ele(apartamentele cu adevarat noi si cele care sunt prezentate in mod eronat ca fiind noi).

Criterii de luat in calcul

Sa luam ca exemplu un apartament cu doua camere. Daca spunem ca exista un apartament cu doua camere, intr-un bloc nou, dar terminat acum cinci ani, nu putem considera ca diferentierea a fost facuta. Pentru ca fiecare tipologie de apartament ar trebui sa fie diferita, in functie de o serie de criterii, printre care se numara, de pilda, etajul - vorbim despre un apartament la parter sau despre un apartament cu terasa? Desigur, daca are terasa, atunci pretul va fi mai mare.

Trebuie luate in considerare si numarul de locuri de parcare si daca sunt sau nu incluse in tarif.Un alt criteriu de luat in calcul este tipul de finisaje: apartamentul este total finisat sau este vandut "la glet sau la rosu".

Trebuie analizat si aspectul blocului si felul in care arata casa scarii, pentru ca apartamentul poate fi intr-o stare impecabila, dar blocul sa fie intr-o stare deplorabila. In acest caz, nu putem compara pretul acestui apartament cu pretul unui apartament identic, visavis, care se afla intr-un bloc cu o casa a scarii renovata. Cele doua apartamente ar trebui sa aiba preturi diferite, dar din nefericire acest lucru nu se intampla.

Diferenta dintre vila si casa

Pe langa segmentele amintite mai sus, putem adauga o alta categorie: asa zisa vila romaneasca. De cand s-a introdus cuvantul "vila" in vocabularul romanesc, foarte putini oameni mai admit ca au o casa. Acum, toata lumea are vila, chiar daca sta la casa.

Ar trebui facuta o distinctie foarte clara intre ce inseamna "casa" si ce inseamna "vila". Diferenta este data de suprafata locuibila, de terenul pe care a fost construit, de terenul aferent, dar si de finisaje si de facilitatile pe care imobilul le ofera.

Cuvantul vila poate fi folosit in mod corect cand face referire la constructiile vechi, interbelice, aflate, de exemplu, in centrul Bucurestiului, in zona Dorobanti sau pe strazile aflate in perimetrul cu nume de capitale europene (strazile Paris, Londra, etc). In aceste zone exista vile mari care fie sunt superb renovate, de actualii proprietari, fie asteapta un viitor proprietar care sa le renoveze si sa le readuca la maretia lor de alta data.

Nu toate casele sunt vile

Acestea sunt vile si vor ramane intotdeauna vile. Mai exista, intr-adevar, vile in toate zonele Bucurestiului, vile mari, construite in general in zone limitrofe sau relativ limitrofe, cum ar fi Pipera, Corbeanca, Baneasa, dar si in alte zone din Sud, Est si Vest.

Dar marea majoritate a resedintelor construite pe pamant, in ultimii 20 de ani, ar trebui catalogate drept case si nu vile. Cred ca diferenta provine dintr-o greseala de traducere din limba engleza, unde cuvantul "Casa" (house) este extrem de rar folosit, spre deosebire de termentul "villa".

Daca toata lumea din afara tarii stie ce este un mansion, in Romania, foarte putini oameni stiu ce este o vila cu adevarat. Prin urmare, vila din Romania ar trebui sa aiba toate caracteristicile pe care le are o mansion, in strainatate, dar din pacate pe foarte putini oameni intereseaza acest aspect, intrucat marea majoritate a proprietarilor imobiliari din Romania considera ca detine cel putin palatal Buckingham din Londra.

Am putea sa facem si diferenta dintre categoriile de vile - categoria de vile construite recent, in perioada post-decembrista, si categoria vilelor vechi, ridicata cu mult inainte de 1989. La randul lor, fiecare dintre aceste categorii au subcategoriile lor, determinate de suprafata, starea in care se afla, gradul de finisare, suprafata terenului, existenta sau nu a terenului de tenis, piscina interioara sau cea exterioara, sala de cinema, etc, etc, etc.

Iata astfel cum puteam lua fiecare categorie de unitate locativa si o putem imparti in zeci de subcategorii, astfel incat piata din Romania sa devina una profesionista, una realmente profesionista.

Agentii imobiliari din Romania se poarta ca niste soferi

Cumparatorul nu ar trebui sa faca pe agentul imobiliar si sa petreaca luni de zile documentandu-se despre ceea ce cauta el cu adevarat si ce ar putea gasi, realmente, la bugetul propus. Agentul imobiliar este cel care ar trebui sa munceasca mult, in asa fel incat sa isi merite comisionul mare pe care il pretinde. Acesta presteaza insa o munca egala cu munca unui sofer si anume tot ceea ce face este sa ia clientul de la A si il duce la B.

De cele mai multe ori, clientul negociaza pentru achizitia casei sale, contractul se incheie la un notar, deci munca agentului a fost redusa doar la prezentarea unor imobile si cam atat, fara sa existe munca de consultant imobiliara REALA.

Ce ar trebui sa faca un agent imobiliar

Un agent imobiliar ar trebui sa fie, in primul si in primul rand, "prietenul cumparatorului", sau prietenul partii pe care o reprezinta, si aici nu ma refer la prietenie in adevaratul sens al cuvantului ci la reprezentarea interesuluipartii pe care o reprezinta.

Termenul de "consultant" din pacate, pe piata imobiliara din Romania, nu este echivalent cu cel de "agent imobiliar", desi ar trebui sa fie una si aceeasi persoana. Un consultant te sfatuieste si iti arata daca gresesti, in cerintele tale, te sfatuieste daca ceea ce vrei sa faci este fezabil si iti face analize financiare.

In plus, te ajuta sa faci un contract de inchiriere sau de vanzare cumparare, stie Autocad (program specific, folosit de arhitecti) sau un program similar si iti demonstreaza ca imobilul pe care vrei sa il cumperi sau sa il inchiriezi este sau nu pretabil cerintelor tale, in functie de mobilierul pe care il detii.

Cel mai bun consultant iti arata defectele

Cel mai bun consultant in orice domeniu este acela care evidentiaza lucrurile negative ale unui produs pe care spera sa il vanda si de pe urma caruia spera sa incaseze un comision, astfel incat cumparatorul sa fie pus in garda despre toate punctele negative ale imobilului, de la probleme de structura, de finisaj, vicii ascunse, probleme cu utilitatile din zona, riscuri de inundatii si pana la calitatea solului.

Sunt zeci de aspecte care ar trebui luate in calcul de catre un agent imobiliar si puse pe tava cumparatorului sau a vanzatorului. Dar, intr-adevar, acest lucru implica munca si multe zeci de ore dedicate si revenim la ceea ce spuneam mai sus: de ce sa muncesti mult si sa castigi putin, cand poti munci doar cateva ore si sa primesti la fel de multi bani.

Pana ce cumparatorul nu va sti sa isi ceara drepturile, agentii imobiliari nu au niciun interes sa isi schimbe atitudinea si modalitatea de lucru.

Vesti bune si mai putin bune

Exista insa si vesti bune, venite o data cu aparitia crizei: mai exista si exceptii printre agentii imobiliari si printre dezvoltatori, care incep sa se ridice incet incet la standardele occidentale, cel putin au inceput sa faca un efort in acest sens pentru ca si-au dat seama ca, daca nu se schimba, vor pierde.

Este un inceput si sper sa continuie sa atraga din ce in ce mai multi adepti, dar va fi un proces de lunga durata.

Din pacate, problemele pietei imobiliare din Romania nu se rezuma doar la cumparator, vanzator si agentii imobiliare. Problemele sunt create si de multe ori chiar amplificate si de alte categorii de "profesionisti", printre care putem numara: notari, avocati, jurnalisti si, nu in ultimul rand, institutiile de stat. Vom vorbi mai mult despre toate aceste subiecte in editorialele ce urmeaza.