EDITORIAL Stefan Gheorghiu: Romania- o piata imobiliara "fraiera" pentru straini

Din pacate, in toata istoria imobiliara post-decembrista din Romania au existat extrem de putini dezvoltatori imobiliari care au venit cu intentii bune si au ramas pe piata pastrand aceleasi standarde.

De-a lungul anilor au existat foarte multi dezvoltatori imobiliari de renume si talie mondiala care nu si-ar fi permis niciodata in tara lor natala sa duca la bun sfarsit o dezvoltare imobiliara altfel decat respectand sute si chiar mii de standarde.

Venind in Romania, marea majoritatea a acestor dezvoltatori a observat ca este loc si de mai bine, financiar vorbind, cu conditia sa faci lucrurile mai prost.

Au observat ca acest lucru se poate, in Romania, pentru ca piata este "fraiera" si suporta absolut orice. Cumparatorul suporta tot, pentru ca nu stie, agentiile imobiliare sunt neprofesioniste, le intereseaza numai castigurile imediate.

Din punctul meu de vedere, au existat doar doi dezvoltatori imobiliari pe piata, in ultimii 17 ani, care se pot mandri cu o atitudine impecabila, cu un mod de gandire extrem de profesionist, fapt care se regaseste si in activitatea lor de succes. De-a lungul anilor au continuat sa realizeze proiecte profitabile, care s-au vandut/inchiriat si au fost la mare cautare, in fiecare perioada in care acestia au dezvoltat.

Acesti doi dezvoltatori sunt un roman si un strain. Cel roman, Tantareanu, este, din punctul meu de vedere pionierul imobiliarelor rezidentiale din Romania.

A fost primul si a ramas singurul care a construit un cartier rezidential adevarat in adevaratul sens al cuvantului, facut corect de la a la z, mai intai stabilind infrastructura necesara unei astfel de dezvoltatari. A investit multi bani in acest proiect, si de abia dupa aceea a decis sa vanda teren sau case viitorilor clienti.

Este un caz impresionant din punctul meu de vedere. Un om simplu, fara niciun pic de cunostiinte imobiliare si-a dat seama ca lucrurile trebuie facute intr-un mod corect. S-a documentat ani de zile, a plecat afara din tara, s-a intors si a aplicat teoria practicata cu succes in tarile dezvoltate.

Un alt dezvoltator care a facut lucrurile perfect intotdeauna si a urmat reteta de succes si in alte tari fara sa faca compromisuri sau rabat de la calitate este Robert Neal. Acesta, de-a lungul anilor, a fost pionierul dezvoltatorilor imobiliari pe partea de business, cladiri de birouri si parcuri industriale din Bucuresti.

Sunt convins ca mai exista si alti dezvoltatori similari, dar ideea este ca marea majoritate pun pret pe un castig imediat si cat de mare posibil, in loc sa analizeze faptul ca, daca stau in piata 20 de ani si au un castig mai mic pe an, este mult mai bine decat sa stea in piata doi ani si sa dea un tun imobiliar dupa care sa plece.

Eu militez impotriva tuturor dezvoltatorilor mici, medii sau mari, cat si a agentiilor imobiliare mici, medii sau mari, care au un singur tel: profit mare, indiferent de modul in care il obtin.

"O piata creata pe iluzii"

Piata imobiliara din Romania anilor 2007-2008 si partial 2009 a fost o piata creata pe iluzii, cel putin din punct de vedere al tranzactiilor.

Sa luam un exemplu ipotetic: 1000 de apartamente livrate in 2007-2009. Din acestea, 400 si-au gasit cumparator final, (persoane fizice sau juridice) iar restul de 600 si-au gasit cumparatorul printre asa zisele fonduri imobiliare din diverse tari care nu erau nimic mai mult decat "speculanti" imobiliari.

Acestia cumparau apartamentele, dand un mic avans de 5% sau 10%, urmand apoi sa vanda acest avans de 5% sau 10% catre utilizatorul final, cu un profit exorbitant.

O mare parte din aceste apartamente la specula se regasesc acum, goale, fara cumparator. Pe piata, dezvoltatorii au fost cei care au luat cea mai mare "teapa imobiliara", intrucat fondurile respective care au dat doar un singur avans, s-au retras, lasandu-i cu buza umflata.

Acest lucru ne arata ca, de fapt, toata analizele facute de agentiile imobiliare si nu numai, care ne aratau o rata de tranzactionare de 100% in acesti ani, trebuia, de fapt, sa arate o rata de doar 40% reala.

De mentionat faptul ca cifrele de mai sus nu au nicio legatura cu realitatea, sunt pur ipotetice, DAR ilustreaza o ipoteaza extrem de reala, a ceea ce s-a intamplat la acel moment.

"Agentiile nu sunt interesate sa faca o analiza corecta"

Daca ar interesa pe cineva sa faca o comparatie reala a tranzactiilor din piata la acel moment cu azi, s-ar vedea ca piata imobiliara de fapt si de drept nu a scazut, de la 100% la 28%, ci doar de 40%, la 28%, adica o diferenta imensa a unei realitati ilustrate gresit de la bun inceput. Cifrele sunt total ipotetice dar reprezinta o ilustrare perfect a ceea ce s-a intamplat in acel moment.

Din pacate, agentiile nu sunt interesate sa faca o analiza corecta, din motive de lene si cost. Lenea este caracterizata de neprofesionalism, iar costul unei astfel de analize s-ar ridica la multe sute de mii de euro, cost pe care in mod normal ar trebui sa il imparta toate agentiile imobiliare, dar intrucat acestea nu lucreaza impreuna acest lucru nu se face.

Piata imobiliara ar trebui impartita in foarte multe segmente aditionale, in afara de cele prezente acum.

De exemplu, in acest moment, piata imobiliara este impartita pe segmente: rezidential, birouri, industrial, terenuri si comercial.

Toate acestea au o componenta comuna, care s-a putea numi o a sasea parte a pietei, si anume componenta de investitii, dar intrucat aceasta se refera la toate aspectele de mai sus, nu o putem lua in calcul ca un segment din piata.

Piata imobiliara de birouri nu este impartita corect decat la nivel teoretic, pe baza unor denumiri imprumutate din tarile dezvoltate si anume "clasa A", "A plus", "B", "B plus", "C" si vile. Din pacate, clasificarea nu respecta indeaproape definitia din pietele dezvoltate, iar in Romania avem in continuare cladiri de birouri prezentate ca fiind de clasa A sau A plus, dar de fapt sunt de cel mult B plus.

Din punct de vedere rezidential, impartirea este catastrofala, fiind doar segmente de genul nord, central, sud, adica pe baza de coordonate geografice, nedandu-ne seama ca nord poate insemna si Primaverii, poate inseamna si Aviatiei, poate insemna si Baneasa sau o parte din zona Pipera.

Tocmai ce am reusit sa definim patru cartiere ce nu au nimic in comun unul cu celalalt, cu preturi total diferite si care ofera produse total diferite clientilor sai.

Mai mult decat atat, fiecare dintre aceste categorii ar trebui sa aiba subcategoriile lor de referinta, astfel incat fiecare zona sa fie impartita la randul sau si sa aiba catalogat preturile pe fiecare tipologie de case, apartamente sau tipuri de locuinte. Este doar un mic exemplu pe care il vom detalia intr-un editorial viitor.