Editorial Stefan Gheorghiu: Excesul de zel al unor avocati "omoara" tranzactiile imobiliare

Desi imi este destul de dificil sa dezbat subiectul ales pentru azi, tinand cont ca mai multe rude si mai multi prieteni sunt avocati, doresc prin intermediul acestui editorial sa critic modalitatea de lucru a unor avocati "specializati" in domeniul de real estate din Romania.

Nu voi blama si nici nu voi da vina pe avocati. Nu imi propun nici sa ii pun in aceeasi categorie cu agentii imobiliari sau cu jurnalistii care au contribuit intr-un mod negativ la cresterea artificiala si apoi la scaderea brusca a pietei imobiliare, dar vreau sa vorbesc despre o categorie aparte din tagma avocatilor. Ma refer la acea categorie de profesionisti care poate, din pacate, sa influenteze de foarte multe ori orice tip de tranzactie imobiliara.

In cei 17 ani de experienta pe care ii am, in domeniul imobiliar, am avut oportunitatea sa lucrez impreuna cu marea majoritatea a avocatilor specializati in domeniul de real estate din Bucuresti. Am intalnit foarte multi avocati pe care i-am remarcat printr-o exceptionala dedicatie si care au dat dovada de profesionalism.

Pe de alta parte, insa, am intalnit la fel de multi avocati care pot fi dati ca exemplu negativ pentru aceasta profesie.

Clauza care devine ilegala sau valabila, in functie de caz

Ca sa exemplific printr-un caz concret, voi mentiona o situatie pe care am trait-o in urma cu cativa ani cand am avut "asa zisa placere" sa lucrez cu un avocat ce lucra la o casa de avocatura cu care eu colaborasem in trecut. De aceasta data, insa, eu nu mai reprezentam chiriasul dornic sa incheie o tranzactie, ci reprezentam dezvoltatorul care dorea sa inchirieze, iar avocatul era de partea chiriasului.

Tin minte ca a existat, la un moment dat in negociere, o clauza pe care avocatul chiriasului o sustinea cu indarjire ca fiind total neacceptabila si impracticabila, poate chiar ilegala. Avand o memorie foarte buna, mi-am amintit cum in urma cu cativa ani, pe vremea cand colaboram cu partenerul principal al firmei de avocatura, (cand acesta reprezenta dezvoltatorul), ca el insusi a fost cel care a redactat aceasta clauza, in beneficiul dezvoltatorului.

In timpul negocierilor, am facut referire la acest aspect si i-am mentionat tanarului avocat sa inceteze si sa nu mai sustina cu atata inversunare ca aceasta clauza este ilegala si impracticabila, pentru ca insusi seful sau a inventat-o, pe vremea cand era de partea mea.

Tanarul avocat doar a zambit, nu mi-a dat dreptate, dar a acceptat clauza si a mers mai departe.

Avocatii din Romania, specializati pe "deal breaking"

Acesta este doar un exemplu concret si punctual. As putea exemplifica prin termenii mai generali si sa fac referire la faptul ca in Romania exista doar putini avocati specializati pe drept comercial care sunt si "specializati" pe arta "deal making" si nu pe arta de "deal breaking".

De foarte multe ori, un avocat comercial are tendinta, dintr-un exces de zel, sa studieze si detaliile comerciale ale contractului, chiar daca, din punct de vedere al datoriei sale fata de client, ar trebui sa se rezume doar la articolele juridice.

Avocatul iti poate strica munca depusa

Dupa ce am inteles acest lucru si mi-am dat seama ca exista riscul ca un avocat sa strice munca depusa timp de luni de zile pentru convingerea unui client, nu am mai acceptat niciodata ca doi avocati sa se intalneasca fata in fata fara sa fiu si eu prezent. Ba mai mult, am incercat si continui sa incerc intotdeauna ca avocatii celor doua parti intr-o tranzactie sa nu se cunoasca niciodata.

Avocatii comerciali sau avocatii de real estate care nu pledeaza in cazuri nu sunt platiti la comision, precum agentii imobiliari, ci sunt platiti pe ora sau pe contract si nu pe succesul acestuia. Prin urmare, pe un avocat nu il intereseaza daca tranzactia iese sau nu, pentru ca oricum este platit. Pe avocat il intereseaza mai mult daca o negociere dureaza, de exemplu, trei luni, pentru ca atunci a fost implicat intr-o negociere "extrem de dificila", si deci, isi merita toti banii primiti.

Notarii, un rau necesar momentan

O alta specie total aparte, de "profesionisti"", este cea formata din notari. In perioada de boom imobiliar, cei mai multi nu faceau decat sa profite de statutul pe care il aveau si continua sa incaseze sume exorbitante de bani, la fiecare tranzactie imobiliara, fara sa ii adauge acesteia un plus de valoare.

Ba mai mult, din pacate profesia de notar in Romania este asemeni unei "societati secrete", intrucat ei sunt cei care isi stabilesc regulile pe care apoi le impun in piata. Un exemplu ar fi stabilirea preturilor minime de grila care NICIODATA nu au avut la baza pretul real practicabil in piata.

Ideea este una extreme de simpla si anume: avem preturi de grila mult mai mari decat realitatea din piata, astfel incat noi sa ne incasam un comision cat mai mare, chiar daca pretul efectiv de vanzare este cu mult mai mic decat cel impus de grila. Chiar saptamanat trecuta de exemplu grila notarilor pentru apartamentele cu doua camere a crescut cu 40% fata de anul 2012......pe ce motive......numai ei stiu.......Piata scade, dar grila creste cu 40%.....Frumos!!

Intre timp, insa, am constatat cu o mare placere ca exista din ce in ce mai multi notari care, probabil din lipsa de ocpatie in utlimii ani, au inceput sa se speciazlizeze si sa invete intr-adevar dreptul. In acest moment am placerea sa recunosc ca exista in piata un numar de notari care pot oricand sa iti furnizeze servicii cel putin la fel de bune ca un avocat cu adevarat profesionist.

Acesta fiind zise, insa, este un lucru bine stiut ca in tari precum Australia, SUA, Canada, Anglia si multe altele, meseria de notar inseamna cu totul si cu totul altceva. Legalizarea de documente, care este principalul atribut al unui notar, se face in aceste tari cu o simpla semnatura de catre un membru onorabil al societatii cum ar fi politist, avocat, arhitect, profesor, etc.

O simpla semnatura in fata unuia dintre profesionistii enumerati mai sus este suficienta pentru a putea autentifica un act sau o tranzactie. In Romania, insa, din pacate, mai avem foarte multe de invatat si mai avem un drum foarte lung de parcurs pana sa avem incredere in noi insine, daramite in persoane cu influenta. Din acest motiv, consider cu parere de rau ca meseria de notar ramane o necesitate, pana cand aceste lucruri se vor rezolva in societate.

Dupa ce am discutat despre agentii imobiliari, presa si avocati, imi doresc sa vorbim si despre o specie total aparte de oameni - constructorii. Dar pentru a afla mai multe despre pacatele acestora, va trebui sa asteptati pana la editorialul de saptamana viitoare.