Oportunitati de investitii: Spatiile de birouri, la cel mai mic pret din 2010

Pretul spatiilor de birouri a inregistrat o scadere de 20% anul trecut, in timp ce valoarea medie a chiriei pe segmentul office a scazut pana la 30%, in 2012.

Tarifele mai mici nu au ramas neobservate, oportunitatile de investitii fiind deja speculate de mai multe companii, care se pregatesc sa faca achizitii majore.

Printre acestia se numara sud-africanii de la fondul de investitii NEPI, care vor sa cumpere cladirea de birouri The Lakeview din Capitala, detinuta de Dinu Patriciu Global Services, divizia imobiliara a omului de afaceri Dinu Patriciu, si compania americana AIG Lincoln, asa cum precizeaza surse citate de ZF.

Valoarea tranzactiei nu a fost facuta publica, dar sursele amintite estimeaza ca s-ar putea ridica la aproximativ 70 de milioane de euro, tinand cont de chiriile practicate si valoarea tranzactiilor din ultimii ani, realizate in zona Barbu Vacarescu - Floreasca, locul in care se afla cladirea.

Pe langa aceasta cladire, in Bucuresti exista multe alte spatii de birouri scoase la vanzare. Cel mai scump din acestea, potrivit spatiicomerciale.ro este o cladire de clasa A, din zona Alba Iulia, cu o suprafata de 200 de metri patrati. Pretul de vanzare se ridica la 28 milioane de euro.

In topul celor mai scumpe spatii office se mai afla o cladire din zona Polona, in sectorul 1, cu o suprafata de 280 de metri patrati, vanduta cu un pret de vanzare de 25 milioane de euro. Putin mai ieftina este o cladire de clasa B, din zona Basarabia, in cartierul Titan. Suprafata disponibila pentru birouri este de 200 de metri patrati, iar tariful pentru care aceasta cladire poate fi cumparata ajunge la 24 de milioane de euro.

Daca acestea sunt cele mai scumpe spatii de birouri din Bucuresti, conform informatiilor publicate pe 1 februarie, la polul opus cele mai ieftine spatii office variaza intre 145.000 de euro si 150.000 de euro. De exemplu, un spatiu de birouri in sectorul 1, in zona Stirbei Voda, cu o suprafata de 225 metri patrati este vandut pentru 150.000 de euro.

Imobilul este amplasat in zona Popa Tatu, la cateva minute distanta de Calea Victoriei si Strada Stirbei Voda. Unul dintre cele mai ieftine turnuri pentru birouri din Capitala, in zona ultracentrala Unirii se afla in zona Natiunilor Unite, la cinci minute de metroul Unirii. Cu o suprafata de 200 de metri patrati, este vandut pentru 160.000 de euro.

Clasa dicteaza pretul

Pretul variaza in functie de locatie, de suprafata totala construita si de clasa la care este incadrat spatiul respectiv. Pe plan local, clasificarea se imparte in clasa A, B sau C. Birourile incluse in clasa A sunt cele care amplasare centrala sau intr-un district de afaceri, vizibilitate buna. De asemenea, trebuie sa aiba o suprafata totala de cel putin 10.000 de metri patrati si o suprafata inchiriabila/nivel cel putin 1000 de metri patrati.

Printre criteriile care trebuie indeplinite in cazul spatiilor de clasa A se mai afla : cel putin un loc de parcare, lifturi, Building Management System (BMS), adica sistem de administrare automatizata a cladirii (soft care controleaza, monitorizeaza si comanda incalzirea, aerul conditionat, ventilatia, illuminarea si securitatea), finisaje modern si un raport procentual dintre suprafata utila si cea construita cel putin 85%, potrivit Imobiliare.ro.

Inaltimea pe nivel pana la tavanul fals trebuie sa aiba minim 2,7 metri, iar cladirea trebuie sa beneficieze de servicii de paza si supraveghere, dar si de spatii pentru restaurant. Birourile de clasa B trebuie sa indeplinesca toate criteriile de mai sus, cu exceptia a doua dintre ele. Spatiile office de clasa nu indeplinesc mai mult de doua criterii din cele de la clasa A.

Evolutia pietei de birouri

Un studiu al companiei de consultanta imobiliara Cushman&Wakefield arata ca rata medie de neocupare a spatiilor de birouri din Bucuresti se va reduce la 12% anul acesta si va scadea la 9,8% in 2014. De altfel, anul trecut stocul de spatii de birouri a ajuns, la sfarsitul celui de-al treilea trimestru din 2012, la aproximativ 1,93 metri de milioane de metri patrati, conform statisticilor DTZ Echinox.

Cele mai importante cladiri de birouri livrate pana in octombrie 2012 au fost Bucharest Tower Center (21.300 mp), Sediul UniCredit Tiriac (15.000 mp) si prima faza din AFI Business Park, care cuprinde o suprafata inchiriabila de 13.700 mp.