Interviurile Business24.ro
HOT TOPICS

Apartamente vechi: Preturi ca in 2007-2008? Niciodata!

Apartamente vechi: Preturi ca in 2007-2008? Niciodata!

"Preturi ca in 2007-2008, la imobilele vechi, nu vom mai vedea niciodata. In schimb, la imobilele noi, pe anumite segmente ale pietei, am putea sa le intalnim in cativa ani" a declarat pentru Bloombiz.ro analistul imobiliar si doctor in economie Ion Radu Zilisteanu. Despre continuarea programului "Prima Casa", Zilisteanu afirma ca multe banci vor renunta sa mai finanteze achizitia de apartamente in cazul in care riscul pe care vor trebui sa il suporte acestea va creste, dar vor fi obligate sa mentina aceleasi niveluri de dobanda. 

La cat ajunge in medie chiria unui apartament de doua camere in zone precum Titan, Berceni, Piata Iancului?

La inchirieri depinde foarte mult de dotarea apartamentului, de gradul de finisare, de starea de intretinere.


In momentul de fata, chiriile au ajuns la 200-250 de euro pe luna, pentru un apartament de doua camera.


Cu cat mai scad preturile pe piata chiriilor, pana la sfarsitul anului?


In general, exista o corelatie foarte bine determinata intre piata chiriilor si piata vanzarilor.


Pentru ambele estimez scaderi de cateva procente.


Piata chiriilor a fost puternic influentata de piata vanzarilor, in sensul ca foarte multi proprietari care nu au putut sa-si vanda proprietatile la pretul pe care si-l doreau au decis sa le scoata pe piata chiriilor.


Din aceasta cauza, s-a produs un plus de oferta pe piata inchirierilor.


Cred ca sindromul cel mai interesant de pe piata chiriilor din ultimii cativa ani a fost faptul ca ridicarea pretului pe piata chiriilor se intampla in cursul lunii septembrie, inceputul lunii octombrie, cand veneau studentii in marile centre universitare.


Daca pana in 2007 se cresteau preturile cu 20-25% in septembrie, ulterior din cauza faptului ca oferta devenise foarte mare, in 2008 aceasta crestere a fost de 10-15%, iar in 2009-2010 a fost de numai cateva procente.


Ce este mai avantajos in acest moment, sa cumperi sau sa inchiriezi un apartament? 


Daca vorbim de persoane care, din cauza unor situatii profesionale, trebuie sa se mute des, solutia este inchirierea.


Daca este vorba de persoane mai sedentare, solutia ar fi cumpararea unui apartament, profitandu-se de "Prima Casa" si de faptul ca in general se pot obtine situatii de credite in care rata lunara sa fie mai mica decat chiria.


Cu toate astea, exista o povara suplimentara, cea a avansului pe care nu toata lumea si-o poate permite.


Statul nu mai vrea sa garanteze 100% creditele din Prima Casa si a propus bancilor sa imparta riscul. Care credeti ca va fi reactia bancilor?


Pentru banci, programul "Prima Casa" a reprezentat un element de lenevire.


Faptul ca au putut sa execute statul in cazul unui client insolvabil intr-o procedura destul de simpla le-a permis sa accepte dobanzi relativ reduse la creditele acordate prin acest program.


In continuare, propunerea premierului Boc vizeaza impartirea riscurilor intre stat si bancile comerciale.


Vor fi banci comerciale care vor accepta o asemenea formula, insa toata batalia va fi data la capitolul dobanzi.


Premierul Boc a spus ca ar dori sa pastreze programul “Prima Casa” cu impartirea riscului intre stat si banci, insa cu pastrarea dobanzilor actuale impuse in programul “Prima Casa”.


Un plus de risc din partea bancilor va insemna automat o crestere de dobanda.


Daca statul se va incapatana sa mentina dobanda impusa la acelasi nivel cu cele in care statul  isi asuma integral garantarea, atunci probabil ca unele dintre banci vor renunta.


Care sunt rezultatele concrete ale programului "Prima Casa"?


Programul "Prima Casa" a fost lansat intr-un an electoral.


Programul este unul populist, electoral si nu este gandit din punct de vedere economic.


Initial, programul trebuia sa stimuleze locuintele noi  ca sa ajute industria constructiilor care a fost grav afectata de criza pe care o traversam.


In realitate, prin program s-au finantat tranzactiile pe piata imobilelor vechi.


Peste 80% dintre creditele garantate prin programul “Prima Casa” au avut ca destinatie achizitia de imobile vechi.


Clientii au avut si ei beneficii fiindca cei care nu au obtinut un avans pentru un credit ipotecar obisnuit au putut sa plateasca numai un avans de 5%.


Tot acest montaj a introdus ceea ce in termeni bancari se numeste "hazardul moral".


In nici o tara civilizata nu acorzi un credit ipotecar cu un avans de numai 5%.


Acest avans mic a dus la deresponsabilizarea beneficiarilor de credite, care sunt mult mai putin inclinati sa-si plateasca creditul cand intra intr-o mica dificultate decat un client care a dat un avans mult mai mare.


Aceasta deresponsabilizare arata ca programul a fost gandit artificial.


In ce masura acest program a impiedicat piata imobiliara sa cada serios?


Numarul mediu de tranzactii imobiliare in Romania era inainte de criza de aproximativ 500.000 pe an, iar din 2008 numarul de tranzactii a scazut la 350.000 de tranzactii anuale.


Prin "Prima Casa" s-au dat 35.000 de credite, ceea ce inseamna 10.000-12.000 credite/an, care au generat 10.000-12.000 tranzactii/an. Ce inseamna acest numar la 350.000 de tranzactii?!


Programul "Prima Casa" a influentat piata indirect, la nivel psihologic.


Speculatii imobiliare s-au facut si in SUA si in Europa si in Romania inainte de criza. A fost peste tot un balon imobiliar. S-a sfarsit o era, peste tot locuintele s-au ieftinit.  Cum va fi de acum inainte?


Piata imobiliara isi va gasi un echilibru, asa cum isi gaseste in fiecare moment.


Nu exista normalitate, exista pretul momentului.


Nu exista un pret pe care sa-l prescrii dupa o anumita formula din birou.


Preturile nu se formeaza administrativ, pentru ca asta ar insemna economie centralizata. Nu mai este cazul in Romania.


Preturile vor evolua asa cum va impune raportul intre cerere si oferta plus asteptarile jucatorilor de pe piata.


Cand va asteptati sa mai vedem preturile din 2007-2008 pe piata imobiliara?


Preturi ca in 2007-2008, la imobilele vechi, nu vom mai vedea niciodata.


In schimb, la imobilele noi, pe anumite segmente ale pietii, am putea sa le intalnim in cativa ani.



Ti-a placut acest articol? Urmareste Business24 si pe Facebook! Comenteaza si vezi in fluxul tau de noutati de pe Facebook cele mai noi si interesante articole de pe Business24.
Sursa: Business24
Articol citit de 5530 ori