Piata imobiliara: se apropie valul executarilor silite

In orasele mici aproape ca nu mai exista piata imobiliara. Putem judeca si prin faptul ca veniturile sunt mai mici in aceste localitati, dar si preturile sunt mai mici insa, in general, pentru persoanele de acolo este mult mai greu sa obtina suma de bani necesara achizitionarii unei locuinte asa ca piata imobiliara e mai inghetata in orasele mici decat in cele mari.

In orasele mari se mai fac tranzactii, mult mai putine decat la inceputul crizei, insa in orasele mici, piata imobiliara era destul de restransa si inainte criza.

Mai pot spera bancile sa isi recupereze aceste credite?

Localitatile mici au, in general, foarte putina activitate economica, ne amintim ca cele mai multe fabrici mostenite dinainte de 1989 s-au inchis.

Daca forta economica a orasului este extrem de redusa atunci nu suscita nici atractivitate pentru investitori asa ca bancile vor avea mari probleme sa-si recupere creantele pe care le au la cei care n-au mai putut sa-si achite ratele de la creditul ipotecar.

Au ajuns bancile in situatia de care s-au temut cel mai mult, de a deveni agentii imobiliare?

Bancile trebuie sa accepte situatia. Intr-adevar, ele nu si-au dorit in niciun caz acest statut, insa in ultima vreme bancile si-au luat in serios rolul de agentie imobiliara.

BCR a dat drumul unui portal imobiliar de curand unde publica oferte din cele recuperate de la clientii rau-platnici.

Bancile s-au ferit initial sa scoata la vanzare imobilele recuperate, insa in cele din urma sunt silite s-o faca pentru ca normele prudentiale ale Bancii Centrale nu permit ca o astfel de proprietate sa fie tinuta mai mult de 4 luni, nescoasa la vanzarea.

Dupa parerea mea, in perioada urmatoare o sa vedem din ce in ce mai multe locuinte scoase spre executarea silita.

Ce se va intampla cu preturile la apartamentele vechi?

S-au tot publicat statistici, in ultima vreme. Preturile apartamentelor vechi sunt in continua scadere si asta este o tendinta previzibila atat vreme cat numarul de credite acordate pe segmentul creditelor ipotecare este extrem de mic. Acest lucru se intampla din doua motive.

Nu este vorba numai de faptul ca bancile nu mai dau credite ipotecare pentru ca le este frica de posibila scadere in continuare a valorii activelor.

Este vorba si despre potentialii solicitanti de credite, care si-au amanat decizia de a contracta un credit ipotecar, tocmai de teama zilei de maine pentru ca, dupa cum se stie, traim intr-o epoca cu disponibilizari, micsorari de lefuri, asa incat nesiguranta locului de munca este extrem de mare.

Sa spunem ca o persoana a platit acum 2 ani 120.000 de euro pe un apartament de 2 camere. Persoana respectiva este in situatia de a plati rate foarte mari pentru un apartament care nu mai valoreaza nici jumatate.

Situatia este foarte simpla. In cazul de fata, in care persoana fie nu isi mai permite sa plateasca ratele, fie decide voluntar sa nu isi mai plateasca ratele, pentru ca sunt si astfel de cazuri, banca poate iesi in pierdere.

Respectivul debitor probabil ca a platit un avans de 25%, in cei doi ani in care a rambursat ratele a mai platit cateva procente din creditul respectiv si, evident ca banca nu isi mai va recupera circa 70% din credit pentru ca apartamentul valoreaza numai 50% din pretul initial.

Cum vi se pare ideea ca valoarea ramasa de rambursat la credit sa fie in functie de valoarea de piata a respectivului imobil si in acest fel sa se plateasca o rata mai mica?

Nu este posibil asa ceva. Nicio banca din lume nu si-ar asuma o astfel de pierdere. Stiu ca in Ungaria s-a propus, dar in Romania nu cred ca are sanse de izbanda.

Normele de prudentialitate bancara impuse de BNR nu permit o astfel de evolutie a lucrurilor.

Ar fi o incurcatura extrem de mare de a inregistra in contabilitate o astfel de abordare.

Pe de alta parte, de ce i-ar ajuta bancile pe rau-platnici. Ce incredere ar putea sa aiba ca ei ar fi capabili sa ramburseze creditul mai mic, in ipoteza ca banca ar decide asa ceva?

Nu cred ca este fezabil.

Care este solutia in cazul in care un client nu mai poate plati rata? Daca lasa banca sa execute imobilul, cu ce se alege practic acel client?

Clientul se alege, in continuare, cu o datorie la banca.

Daca luam exemplul pe care l-am discutat mai devreme, cu acel apartament de 120.000 de euro care in momentul de fata nu mai face decat 60.000 de euro si banca nu mai poate sa recupereze, dupa

rationamentul de mai devreme, decat 70%, adica 84.000 de euro, diferenta de la 84.000 la 60.000 de euro ramane o datorie a clientului fata de banca.

El va fi urmarit toata viata din veniturile si posesiunile sale viitoare pentru recuperarea acestei sume.