Lege noua pentru proprietati

Un act normativ cu nu mai putin de 17 titluri (sectiuni) impune o noua ordine in regimul bunurilor imobiliare.Imobile preluate abuziv in perioada comunista de la persoane fizice, culte religioase, minoritati nationale. Fondul funciar. Renta viagera agricola. Circulatia juridica a terenurilor. In toate aceste domenii (dar si in altele) s-au instituit noi reglementari, cuprinse in Legea 247/2005.

Multe din casele nationalizate in perioada 1945-1989 au putut fi cumparate de chiriasi in baza Legii 112/1995, care ulterior a fost completata prin Legea 10/2001. Conditia era ca fostii proprietari sa nu le fi revendicat pana la data achizitionarii de la stat. Pe de alta parte, cumparatorii nu aveau voie sa le instraineze timp de 10 ani, exceptie facand cazurile cand cladirile erau vandute fostilor proprietari.

Cumparatorii Legii 112 isi pastreaza casele

Acestia din urma puteau cere despagubiri de la stat. Legea 247/2005 largeste aria acestor despagubiri, permitand obtinerea lor si in situatiile cand imobilele au fost vandute legal dupa intrarea in vigoare a Legii 10/2001. Dar, din textul de lege nu rezulta ca ei isi pot recapata casele. Acestea raman in posesia persoanelor care le-au cumparat in temeiul Legii 112.

In schimb, fostii proprietari pot solicita sume suplimentare, care sa compenseze cresterea preturilor, intervenita intre timp. Noua lege prevede ca, in cazul in care imobilul a fost vandut cu respectarea conditiilor legale, "persoana indreptatita are dreptul la masuri reparatorii prin echivalent pentru valoarea de piata corespunzatoare a intregului imobil, teren si constructii, stabilita potrivit standardelor internationale de evaluare. Daca persoanele indreptatite au primit despagubiri potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, ele au dreptul la diferenta dintre valoarea incasata, actualizata cu indicele inflatiei, si valoarea corespunzatoare a imobilului".

Scolile si spitalele se retrocedeaza

Titlul II al legii, referitor la cladirile care au apartinut minoritatilor nationale, prevede ca se retrocedeaza si spitalele sau scolile. Dar, proprietarul trebuie sa lase aceste institutii sa functioneze timp de 5 ani, perioada in care el primeste o chirie. Utilizatorii suporta cheltuielile de intretinere. Nu se retrocedeaza imobilele carora li s-au facut adaugiri (reamenajari) pe mai mult de 50% din aria desfasurata actuala. Acolo unde s-au efectuat adaugiri pe mai putin de 50% din aceasta suprafata, proprietarul va achita cuantumul acestor lucrari. Legea prevede ca "nu se includ in aceasta categorie lucrarile de reparatii curente, capitale, consolidari, modificari ale compartimentarii initiale, imbunatatiri functionale si altele asemenea". (V.G.)

Criterii mai largi pentru despagubiri

"Legea 10 - prevederile articolului 19 aliniatul 2 erau incidente in doua situatii:
a) imobilele aflate in domeniul de aplicare a Legii nr. 112/1995 au fost vandute in mod legal chiriasilor anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 10/2001
b) in cazul in care persoanele indreptatite la restituirea imobilelor au optat pentru despagubiri, desi indeplineau conditiile pentru restituirea in natura.
Drept urmare, numai persoanele care se aflau in una dintre cele doua ipoteze referite mai sus, puteau solicita cu succes masuri reparatorii prin echivalent. Mai trebuie mentionat totodata faptul ca cuantumul despagubirilor se stabilea potrivit prevederilor Legii 112/1995.
Legea nr. 247/2005 - noua varianta a articolului 19 aliniatul 2 nu mai conditioneaza ca vanzarea imobilelor cu destinatia de locuinta catre chiriasi sa fi avut loc inainte de intrarea in vigoare a Legii nr. 10/2001 si nici nu mai face referire la situatiile in care persoanele indreptatite au optat pentru despagubiri, desi indeplineau conditiile pentru restituirea in natura. Cu alte cuvinte, noua reglementare permite solicitarea de despagubiri si celor ale
caror imobile au fost vandute in mod legal dupa intrarea in vigoare a Legii 10/2001.

In plus, cuantumul acestei despagubiri ar urma sa fie stabilit potrivit standardelor internationale de evaluare. Metoda de evaluare astfel stabilita ar urma sa fie aplicata si celor pentru care o astfel de despagubire a fost stabilita in temeiul Legii 112/1995 - in acest caz pentru diferenta dintre suma primita si valoarea reevaluata a imobilului."
Bogdan Stoica, avocat la compania Popovici & Asociatii

Vile in condominium de la 170.000 euro

Piata rezidentiala din Romania aplica din ce in ce mai multe tipare occidentale. De cativa ani se practica ridicarea de condominium-uri, parcuri rezidentiale de mare intindere.

Un astfel de ansamblu necesita o suprafata foarte mare de teren, de peste 10.000-15.000 mp. Un exemplu este suprafata din Corbeanca, de 17.000 mp, preluata de catre un grup de dezvoltatori imobiliari. Pe un asemenea teren se pot construi 18-25 vile pe trei nivele: parter, etaj si mansarda. Pentru succesul proiectului, trebuie luata in calcul locatia parcelei pe care se va construi. In exemplul mentionat, terenul este asezat la circa 100 metri distanta de strada principala. Fiecare vila va avea intre 250-400 metri patrati construiti, pe cate un lot de 400-800 mp.

Trendul constructiilor se indeparteaza incet de oras. Zonele cele mai cunoscute si solicitate din Bucuresti - precum Iancu Nicolae sau Sisesti - s-au ocupat, numarul de oferte a scazut, iar preturile au crescut foarte mult. Cum piata imobiliara are propriile sale parghii de reglare, apar noi zone de dezvoltare, apropiate de cele care s-au "inchis", dar si de infrastructura. O asemenea locatie este Corbeanca. Aici terenurile sunt mai accesibile ca pret, iar utilitatile sunt complete. In comparatie cu Capitala, unde terenurile ramase ating aproximativ 150 euro/mp, la Corbeanca unele dintre cele mai bune terenuri costa aproximativ 100 euro/mp.

In ceea ce priveste costul unei case intr-un condominium, in functie de suprafata construita si de finisajele solicitate de beneficiar, vorbim de circa 170.000-250.000 euro per unitate. Casele se construiesc pe structura de beton, cu pereti din caramida si sistem de termoizolatie. Finisajele se fac la cererea beneficiarului.

Astfel de complexuri rezidentiale se adreseaza persoanelor cu bugete medii, care fie au un credit imobiliar, fie au deja suma necesara. In plus, sunt construite pentru acei oameni care nu mai doresc sa locuiasca la bloc.

Robert Teodorescu, directorul Departamentului Vanzari Rezidentiale din cadrul companiei Regatta.

Banii Nostri